Der
Verkauf eines Mehrfamilienhauses kann kompliziert sein, da es viele
rechtliche, finanzielle und organisatorische Aspekte zu berücksichtigen
gilt. Dieser Artikel bietet eine kompakte Anleitung, wie Sie den Wert
ermitteln, potenzielle Käufer ansprechen und den Verkauf effizient
abwickeln können.
Vorbereitung des Verkaufs
Eine gründliche Vorbereitung ist essenziell, um den Verkaufsprozess reibungslos zu gestalten. Dies umfasst:
Unterlagen zusammenstellen:Stellen Sie wichtige Dokumente wie Flurkarte, Mietverträge, Energieausweis, Grundrisse und Renovierungsnachweise bereit.
Marktanalyse: Untersuchen Sie die aktuelle Marktsituation und legen Sie basierend darauf einen realistischen Preis fest.
Verkaufsplan: Legen Sie einen Zeitplan für Besichtigungen, Verhandlungen und die Abwicklung fest.
Zielgruppen für den Verkauf
Mehrfamilienhäuser sind oft für folgende Käufergruppen interessant:
Privatinvestoren: Suchen nach Objekten mit stabilen Mieteinnahmen und Wertsteigerungspotenzial.
Institutionelle Investoren: Verlangen detaillierte Finanzdaten und professionelle Aufbereitung.
Projektentwickler: Interessieren sich für Sanierungs- oder Ausbaupotenzial.
Internationale Investoren: Bevorzugen Immobilien in wirtschaftsstarken Regionen.
Wertermittlung
Der
Wert eines Mehrfamilienhauses wird hauptsächlich durch das
Ertragswertverfahren ermittelt. Hierbei stehen die Mieteinnahmen und der
bauliche Zustand der Immobilie im Fokus.
Steuern und Kosten
Als Verkäufer sollten Sie auf folgende finanzielle Aspekte achten:
Spekulationssteuer: Wird fällig, wenn das Objekt innerhalb von 10 Jahren verkauft wird.
Gewerbesteuer: Gilt bei gewerblichem Grundstückshandel (z. B. bei Einzelverkauf von Wohneinheiten).
Vorfälligkeitsentschädigung: Kann anfallen, wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird.
Vermarktung und Erfolg
Eine
professionelle Vermarktung ist der Schlüssel zum Erfolg. Setzen Sie auf
hochwertige Fotos, detaillierte Exposés und eine gezielte Ansprache
potenzieller Käufer. Die Vermarktung erfolgt i. d. R. über
Immobilienportale und Investoren-Netzwerke. Die Direktvermarktung ist
jedoch ausschließlich bei der Ansprache von professionellen Investoren
anzuwenden.
Mit der richtigen Strategie und Vorbereitung gelingt
der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in 2024 unterstützt Sie
Realtiesinvest reibungslos und erfolgreich. Vereinbaren Sie einen Termin
mit uns.
Immanuel Kant’s Enlightenment Idea: A Weapon in the Fight for
Freedom
Immanuel
Kant's concept of enlightenment is often regarded as a powerful tool
in the struggle for freedom. Today, forces are at work that seek to
undermine, abolish, and destroy freedom, prosperity, and peace in the
Western world. These forces have led many people to adopt ideas
rooted in socialist, communist, and fascist ideologies, though they
often don't present themselves as such. Instead, they come under
labels like the “Great Reset,” “New World Order,” or “Green
Politics,” pushing for policies such as zero CO2 emissions, digital
IDs, and central bank digital currencies. Under these banners, states
and special interest groups expand their control almost unchecked,
weakening the value of money, destroying savings, and eroding private
property, while driving up the cost of food and energy and stifling
free speech.
Without
a clear and rapid reversal of this destructive process, the Western
world faces a grim future. The remedy to this is found in Kant’s
enlightenment philosophy: the idea that we must overcome self-imposed
immaturity by using our reason independently. Kant's famous dictum,
"Sapere aude" ("Dare to know"), urges individuals
to think for themselves and resist the forces that keep them
intellectually subdued. Without enlightenment, freedom cannot be
maintained, nor can it be reclaimed once lost.
The
unfortunate reality, however, is that many thinkers who aim to
protect freedom often take enlightenment for granted, assuming that
the general population is more enlightened than they actually are. In
fact, we are living through a period of anti-enlightenment, where the
forces promoting ignorance are gaining ground.
In
Kant’s view, enlightenment is the escape from self-inflicted
immaturity. It requires the courage and resolve to think for oneself,
and to resist the influences of those who seek to keep people
dependent and intellectually confined. Today, we must ask ourselves:
are we, as a society, lazy and cowardly? Are we trapped in a state of
intellectual submission? The answer seems to be yes, as many of us
struggle to recognize and defend against the threats to our freedom.
This
situation is compounded by the fact that modern threats to freedom
are often subtle and not easily recognized. Governments gradually
increase taxes in small increments, making it hard to rally
significant opposition. Similarly, policies that undermine freedom,
such as those of the welfare state or green politics, are often
presented as necessary for the greater good, even though their true
aim is control and exploitation.
The
majority of people are intellectually manipulated and remain unaware
of the dangers they face. A test of one's enlightenment can be
conducted by assessing one's beliefs. For example, if you believe
that the state is essential for freedom, or that capitalism is
responsible for the world’s problems, or that unbacked fiat money
is necessary for economic growth, then it is likely that you have not
fully embraced enlightenment.
Enlightenment,
as Kant described, is about resisting the rule of the few over the
many. In the modern world, this battle is similar to what it was
centuries ago, between voluntary cooperation and coercion. The state,
in its current form, relies not on voluntary participation but on
force and violence. Over time, this state expands its power,
encroaching on the freedoms of citizens and businesses alike.
A key
insight of philosophers like Hans Hermann Hoppe is that even a
minimal state will eventually become a maximal state. The ruling
minority sustains itself by taxing the productive few and
redistributing wealth to the less productive majority, thus buying
their loyalty. Moreover, they control the education system, using
intellectuals to promote the idea that the state is indispensable.
This ensures that dissenting ideas are marginalized or censored.
The
strategy to defend freedom must therefore be twofold:
self-enlightenment and the enlightenment of others. First, we must
free ourselves from intellectual laziness and cowardice, as Kant
instructed. Enlightenment begins with recognizing that human action
is purposeful and logical, and that voluntary cooperation is
fundamentally peaceful, while coercion is hostile.
Second,
we must share these insights with others. Many people believe they
are well-informed, but few have truly considered whether they are
intellectually free. We must encourage them to examine the principles
of freedom and to challenge the status quo.
Finally,
the strategy of freedom must include non-cooperation with the state
wherever possible. Recognizing that the state operates on force and
coercion, we should avoid working for it or engaging in its economic
activities. We can minimize our dependency on state money by
investing in tangible assets like gold, silver, and property, thereby
reducing the state's power.
The
road to freedom is long and difficult, but it begins with
self-enlightenment and a refusal to cooperate with forces that seek
to dominate and exploit. Only by awakening to these realities can we
hope to restore and protect the freedom that is our natural right.
Viele
Anleger müssen sich entscheiden, in welches Immobilienprojekt sie
investieren sollen. Für diesen Zweck wird üblicherweise das
Ertragswertverfahren angewendet. Dieses berücksichtigt zwar Mieten,
ignoriert aber wesentliche Faktoren wie Kaufkosten, Finanzierung,
Steueraspekte und die langfristige Entwicklung der Immobilie. Dies führt
dazu, dass es nicht möglich ist, die tatsächliche Rendite zu berechnen
und einen Vergleich mit anderen Anlageformen vorzunehmen.
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Im
Gegensatz dazu ermöglicht das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) eine
detailliertere Analyse, da es künftige Einnahmen und Ausgaben auf den
aktuellen Zeitpunkt abzinst und somit den Barwert ermittelt. Die
anzuwendende Formel ist folgende:
Dadurch
können individuelle Faktoren wie Leerstand, Modernisierung und Steuern
über einen bestimmten Zeitraum detailliert berücksichtigt werden. Auf
diese Weise ist es einem Investor möglich, Modernisierungsmaßnahmen und
deren Effekte auf die Rendite unmittelbar miteinander zu vergleichen und
die optimale Strategie für ein bestimmtes Objekt auszuwählen.
Die
beiden Hauptergebnisse des DCF-Verfahrens sind der Nettobarwert (NPV)
und der interne Zinsfuß (IRR). Der NPV zeigt den Höchstkaufpreis an, den
ein Anleger für ein Objekt bezahlen kann. Der IRR legt die
Mindestrendite fest, bei der die Investition im Moment noch rentabel
ist.
Das DCF-Verfahren schaut in
die Zukunft, anders als das Ertragswertverfahren, das Daten aus der
Vergangenheit verwendet und häufig auf subjektiven Schätzungen basiert.
Es nimmt Schwankungen in der Konjunktur, Modernisierungen und die
Ausgaben für verschiedene Finanzierungsmodelle in Betracht. Das
ermöglicht eine bessere Schätzung und Anpassung der Wertentwicklung
einer Immobilie während des Investitionszeitraums.
Zusammengefasst:
Das DCF-Verfahren – es wird von Realtiesinvest genutzt – erlaubt eine
fundiertere Einschätzung der Rentabilität einer Immobilie, indem es
nicht nur vergangene Daten, sondern auch zukünftige Entwicklungen und
Risiken einbezieht. Es liefert somit eine präzisere Basis für
Investitionsentscheidungen.
Mindestens
400.000 neue Wohnungen werden pro Jahr gebraucht, um den Bedarf an
Wohnraum zu decken. 2018 bewegte sich der Auslastungsgrad auf einem
Höchststand vongut 80 Prozent. Im 4. Quartal 2022 ist die
Kapazitätsauslastung im Baugewerbe auf rund 73 Prozent gesunken. In der
ersten Jahreshälfte 2023 stieg die Auslastung wieder leicht an. Das
gilt sowohl für das Bauhaupt- als auch für das Ausbaugewerbe.
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Aktuell gibt es mehrere bedeutende Trends im Wohnungsbau, die die Branche prägen:
1. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz
Grünes Bauen:
Es gibt einen starken Fokus auf umweltfreundliche Bauweisen und
Materialien. Dies umfasst die Nutzung von erneuerbaren Energien,
energieeffizienten Geräten und nachhaltigen Baumaterialien1.
Passivhäuser: Gebäude, die extrem energieeffizient sind und wenig bis gar keine externe Energiezufuhr benötigen, werden immer beliebter1.
2. Modulares und vorgefertigtes Bauen
Modulare Bauweise:
Diese Methode ermöglicht eine schnellere und kostengünstigere Bauweise,
da große Teile des Gebäudes in Fabriken vorgefertigt und dann vor Ort
zusammengesetzt werden.
3D-Druck: Der Einsatz von 3D-Drucktechnologien im Bauwesen nimmt zu, was die Bauzeit verkürzt und die Kosten senkt2.
3. Smart Homes
Intelligente Technologien:
Die Integration von Smart-Home-Technologien, wie automatisierte
Beleuchtung, Heizungs- und Sicherheitssysteme, wird immer häufiger2.
Internet der Dinge (IoT): Vernetzte Geräte, die über das Internet gesteuert werden können, verbessern den Wohnkomfort und die Energieeffizienz2.
4. Urbanisierung und Verdichtung
Städtische Verdichtung:
In vielen Städten wird der Fokus auf die Verdichtung gelegt, um den
begrenzten Raum effizienter zu nutzen. Dies führt zu mehr Hochhäusern
und Mehrfamilienhäusern.
Mikroapartments:
Kleine, aber gut gestaltete Wohnungen, die besonders in dicht
besiedelten städtischen Gebieten beliebt sind. Realtiesinvest hält
zurzeit zwei Angebote in Mikro-Apartments bereit.
5. Sozialer Wohnungsbau
Bezahlbarer Wohnraum: Es gibt verstärkte Bemühungen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, um der Wohnungsnot in vielen Städten entgegenzuwirken.
Förderprogramme: Regierungen bieten verschiedene Förderprogramme und steuerliche Anreize, um den Bau von sozialem Wohnraum zu unterstützen.
6. Regulatorische Änderungen
Vereinfachte Bauvorschriften: Es gibt Bestrebungen, bürokratische Hürden abzubauen und Bauvorschriften zu vereinfachen, um den Bauprozess zu beschleunigen2.
Gebäudetyp E: Die Einführung des Gebäudetyps E („Einfaches Bauen“) soll kostengünstiges und schnelles Bauen fördern2.
Die
Änderungsabsichten errinnern etwas an die älterliche Dame, die nach
ihrer dritten Hochzeit ein weißes Hochzeitskleid wählte, um Ihre
Jungfräulichkeit zu betonen. Auf die Zweifel des Verkäufers erklärte sie
ihm : Der Erste starb an einem Herzschlag auf dem Weg zum
hochzeitlichen Gemach. Der Zweite verzankte sich mit ihr auf der
Hochzeit und verließ sie. Der Dritte war ein Minister der
Ampel-Regierung. Er saß drei Jahre lang auf der Bettkannte und erzählte
ihr, wie schön es sein werde.
Trotzdem
ist anzuerkennen, dass für Investoren mittlerweile Anreize geschaffen
wurden, indem über die KfW zinsgünstige Kredite verausreicht werden. Es
werden Zuschüsse gezahlt. Darüber hinaus gibt es höchst interessante
Abschreibungsmöglichkeiten geschaffen.
Immobilieninvestitionen
finden Sie bei Realtiesinvest. Sie bieten langfristige Erträge und
Schutz vor Inflation bei geringer Volatilität. Der Investor kann
zwischen verschiedenen Standorten je nach Risiko- und Renditeprofil
wählen.
In
jüngster Zeit sind Diskussionen über die Einführung eines EU-weiten
Vermögensregisters erneut aufgeflammt. Dieses Register soll
Vermögensgegenstände von Bürgern zentral erfassen, die einen Wert von
mehr als 200.000 Euro haben. Dazu gehören Immobilien,
Unternehmensanteile, Kryptowährungen, Kunstwerke und Gold. Die
Informationen sollen schnell und grenzüberschreitend zwischen den
Behörden ausgetauscht werden.
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Was wissen wir über das Vermögensregister?
Während
der Corona-Zeit, 2021, wurde von der EU eine Studie in Auftrag gegeben,
die die Umsetzung eines Vermögensregisters untersuchen sollte. Nach
anfänglicher Aufregung schien das Vorhaben zurückgestellt zu werden.
Jedoch gibt es Anzeichen, dass in EU-Ausschüssen weiterhin daran
gearbeitet wird, insbesondere im Zusammenhang mit der Schaffung einer
europaweiten Anti-Geldwäsche-Behörde, für die sich Deutschland stark
macht.
Politische Strategien und Methoden
Um
Gesetze gegen den Widerstand der Bürger durchzusetzen, könnten
Politiker verschiedene unfaire Methoden anwenden. Professor Dr.
Christian Rieck gibt hier einige Beispiele:
1. Kriegslisten:
Ein häufig angewandter Trick ist das Vortäuschen eines Angriffs, um die
Verteidigung des Gegners zu schwächen und ihn zu ermüden, bis er
aufgibt.
2. Interne Kartelle:
Politiker könnten sich eher untereinander unterstützen, als die
Interessen der Wähler zu vertreten, um langfristig ihren eigenen Vorteil
zu sichern.
3. Steuersatz von Null:
Ein Gesetz wird mit harmlosen Freigrenzen eingeführt, um Widerstand zu
minimieren. Später können diese Grenzen gesenkt und die Steuersätze
erhöht werden.
4. Konstruktion von Notwehrsituationen:
Notfälle oder Krisen werden – ähnlich wie Corona – genutzt, um
Maßnahmen durchzusetzen, die unter normalen Umständen nicht akzeptiert
würden.
5. Gegner zur Mitwirkung bewegen: Selbst Kritiker können durch taktische Vergabe von Vorteilen zur Unterstützung eines unerwünschten Gesetzes bewegt werden.
Hintergrund und Fortschritte
Vor
einem Jahr begann die Diskussion über das Vermögensregister, die dann
in Vergessenheit geriet. Doch in Brüssel hat eine Kommission im Stillen
daran gearbeitet, diesen Plan zu verwirklichen. Laut der
Wirtschaftswoche steht die Entscheidung über ein solches Register kurz
bevor. Eine Gruppe externer Dienstleister prüft derzeit im Auftrag der
EU-Kommission, ob ein solches Verzeichnis rechtlich und logistisch
machbar wäre.
Kritik und Bedenken
Die
Einführung eines EU-weiten Vermögensregisters wird von verschiedenen
Seiten stark kritisiert. Gegner befürchten eine umfassende staatliche
Kontrolle und mutmaßen, dass das Register als Grundlage für eine
Vermögensabgabe oder ein neues Lastenausgleichsgesetz dienen könnte.
Ein
Hauptkritikpunkt ist der potenzielle Verlust der Privatsphäre. Bürger
könnten gezwungen sein, ihr Vermögen detailliert offenzulegen, was nicht
nur staatliche Behörden, sondern auch Journalisten und NGOs einsehen
könnten. Dies birgt auch das Risiko von Missbrauch, insbesondere wenn
die Daten in die falschen Hände gelangen.
Ein
weiteres großes Problem ist die Nachweispflicht für die Herkunft der
Vermögenswerte. In vielen Fällen könnte es schwierig sein, die Herkunft
von Vermögenswerten plausibel nachzuweisen, insbesondere wenn diese vor
langer Zeit erworben wurden oder keine entsprechenden Belege mehr
existieren.
Fazit
Wann
ein europaweites Vermögensregister eingeführt wird, ist noch unklar.
Die potenziellen politischen Strategien sind jedoch real. Die Maßnahmen
werden darauf abzielen, auf die Vermögen ihrer Bürger zuzugreifen, wobei
zunächst Milliardäre in erster Linie betroffen sein werden.
Unabhängigkeit
und selbstbestimmend zu leben zwingt Sie aber, persönlich Vermögen
aufzubauen und wird sogar von der Regierung im Rahmen der privaten
Vorsorge empfohlen. Was immer auch die Prophezeiungen verlauten lassen,
nichts ist gefährlicher als Untätigkeit.
Die
von Realtiesinvest empfohlene Strategie ist, sich nicht auf keinen Fall
beängstigen zu lassen, denn das ist der Teil des Unterfangens. Bauen
Sie im Laufe der Zeit Strukturen auf, wie Stiftungen oder Trusts, um
damit Ihr Vermögen zu schützen. Noch ist es Zeit zu handeln, um sich
entsprechend den zu erwartenden Anforderungen zu organisieren. An
passenden Objekten, sogar mit erheblichen Steuervorteilen, fehlt es
nicht.
Vermietern von Mietwohnungen in Deutschland stehen große
Herausforderungen gegenüber. Viele Vermieter berichten von
Mietnomaden, die Mieten nicht zahlen und Wohnungen verwahrlost
hinterlassen. Rechtliche Hürden und lange Gerichtsverfahren müssen
die Vermieter durchlaufen, um solche Mieter loszuwerden. Experten und
betroffene Vermieter kommen zu Wort, um die Problematik zu
diskutieren und mögliche Lösungen aufzuzeigen.
Folgende Fälle
wurden von Kontrovers berichtet:
1. Eine Wohnung
wurde an eine scheinbar zuverlässige Person vermietet, die jedoch
bald keine Miete mehr zahlte. Es dauert Monate und erfordert mehrere
Gerichtsverfahren, bis Sie die Wohnung in einem desolaten Zustand
zurückbekommen.
2. In einem anderen
Fall kämpft der Vermieter seit Jahren mit einem Mieter, der
regelmäßig die Miete nicht zahlt und bereits mehrere Male wegen
Mietrückständen verklagt wurde. Die gerichtlichen Verfahren ziehen
sich über Jahre hin. Es sind bereits hohe Kosten für Anwälte und
Gerichte entstanden.
3. Eine Wohnung
wurde an eine junge Familie vermietet, die anfänglich pünktlich
zahlte. Nach einem Jahr begannen die Zahlungsverzögerungen, und
letztlich zahlten die Familie gar nicht mehr. Als Frau die
Vermieterin die Wohnung zurückerhielt, waren erhebliche Schäden zu
beheben, was zusätzliche Kosten verursachte.
Diese Fälle
illustrieren die Schwierigkeiten, denen Vermieter gegenüberstehen,
wenn Mieter ihre Verpflichtungen nicht einhalten, und die
langwierigen rechtlichen Prozesse, die oft notwendig sind, um eine
Lösung zu finden.
Als Investor sollten
Sie sich dieser Sorgen entledigen. Mit den von Realtiesinvest
angebotenen Immobilien entgehen Sie all diesen Schwierigkeiten.
Sie profitieren
von einem professionellem Management. Reparaturen und Vermietungen
werden für Sie erledigt.
Es werden
langristige Mietverträge von 20 Jahren und mehr abgeschlossen. Es
gibt für Sie als Investor keinen Leerstand.
Investoren
haben keinen Mieterkontakt und profitieren von einem minimalen
Verwaltungsaufwand.
Darüber hinaus
erhalten Investoren Immobilien mit einer TOP Bausubstanz, erhalten
über Realtiesinvest eine günstige Finanzierung und können
steuerliche Vorteile wahrnehmen.
