Immobilien als Kapitalanlage
Lohnt sich das?
Immobilien sind die Königsklasse unter den Kapitalanlagen. Sie haben in den letzten Jahren sämtliche Kapitalanlagen in ihrem Ergebnis übertroffen. Dem Erwerb von Gold wurden Beschränkungen auferlegt. Die Aktienkurse sind schwankungsintensiv und von der Realwirtschaft losgekoppelt. Sparguthaben bringen kaum Zinsen oder sogar Negativ-Zinen.
Das Angebot an Immobilien ist jedoch knapp. Der hohen Nachfrage kann die Bautätigkeit nicht nachkommen. Das gilt in erster Linie für den Wohnungsbau und für den Bau von Pflegeimmobilien sowie Wohnungen für betreutes Wohnen. Letztere sind vor allem durch den Strukturwandel betroffen. Diese Entwicklung hält an. Eine Investition in Immobilien ist daher nach wie vor sinnvoll. Grundvermögen ist schließliche ein sicheres Investment, das sich auch in Inflations- und Krisenphasen als ausgesprochen wertstabil erwiesen hat.
Traumkonditionen für den Erwerb
Für den Erwerb einer Immobilie bestehen zurzeit Traumkonditionen. Sei mehr als fünf Jahren liegt der Leitzins der Europäischen Zentralbank bei null Prozent. Ein Ende der Niedrigzinsphase ist nicht abzusehen
Darüber hinaus bietet die KfW Sonderdarlehen und Zuschüsse für den Kauf von Wohneinheiten, die einem entsprechenden Baustandard entsprechen.
Es wundert daher nicht, wenn dies bei privaten und institutionellen Anlegern einen Run auf Immobilien ausgelöst und damit das Preisgefüge beeinflusst hat.
Hauptkriterien der Kapitalanlage in Immobilien
Der Kauf einer Immobilie ist jedoch kein Selbstläufer. Während selbst genutzte Immobilien nach persönlichen Wohnvorstellungen und eigenen Lageindikationen ausgesucht werden, sind diese bei Immobilien als Kapitalanlage eher kontraproduktiv.
Hier stehen Kriterien im Vordergrund wie:
Wünsche und Vorstellungen der Mieter,
die Infrastruktur
- Transportmöglichkeiten,
- kommerzielle und kulturelle Einrichtungen,
- vorhandenen Arbeitsplätze in der Region,
- die Wohnatraktivität im Außenverhältnis
- bezahlbare Mieten, die den Preisvorstellungen der Mietermasse entspricht
Gleiches gilt für Randlagen in und um Metropolen herum.
Bruchbude oder solide Substanz?
Kaufen Sie eine Immobilie in einem desolaten Zustand, ist es ratsam einen Gutachter zu konsultieren, um die Schwachstellen einzuschätzen und um festzustellen welche Sanierungsmaßnahmen auf Sie zukommen.
Sie wollen die Immobilie zu einem angemessenen Kaufpreis erwerben. Sanierungs- und Renovierungsarbeiten müssen daher mit in den Preis einbezogen werden.
Warum ist die Lage so wichtig?
Es kann nicht oft genug betont werden, dass die Lage bei einer Immobilie eine entscheidende Rolle spielt. Bei einer Renditeimmobilie ist die Perspektive der potentiellen Mieter einzunehmen. Sind kinderreiche Familien im Umfeld, benötigen Sie erschwingliche drei- bis vier-Zimmerwohnungen, Kitas, Schulen und Kinderspielplätze. Anders sieht es aus, wenn Sie Wohnungen in Ballungszentren mit zahlreichen Büros erwerben.
Zu unterscheiden sind Mikro- und Makrolagen.
Mikrolage:
Einkaufsmöglichkeiten in nächster Nähe
ärztliche Versorgung in nächster Nähe
kulturelles Angebot wie Cafés, Restaurants, Sportstätten, Theater, Kionos im Umfeld
Wie gut ist die Anbindung an den öffentlichen Personalverkehr?
Wie ist die Parkplatzsituation?
Welchen Eindruck macht die Gegend insgesamt. Passt sie zur Zielgruppe, die Sie ansprechen?
Makrolage:
Folgende Fragen sind zu klären:
Wie sind die wirtschaftlichen Perspektiven in der Region?
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung?
Wie hoch ist der Leerstand bei Mietwohnungen?
Die genannten Kriterien bestimmen vornehmlich den Wertzuwachs der Immobilie. Je wachstumsstärker der Standort ist, leichter haben Sie es einen neuen Mieter zu finden, wenn ein Mieterwechsel stattfindet.
Welchen Sinn macht es in Immobilien zu investieren?
1. Sie investieren in fühlbare Sachwerte mit hoher Wertbeständigkeit
Stimmen Lage und Ausstattung bieten Immobilien eine gute Aussicht auf Wertbeständigkeit und sogar stetigen Wertzuwachs
2. Sie schaffen sich ein passives Einkommen und damit finanzielle Unabhängigkeit
Wir leben in bewegten Zeiten, in denen wir uns fragen müssen, wie es um unsere Existenzsicherheit bestellt ist. Was passiert, wenn Sie plötzlich infolge einer Gesellschaftsübernahme oder Insolvenzvollstreckung nicht mehr gebraucht werden oder wenn staatliche Verordnungen Sie daran hindern, Ihren Beruf auszuüben?
3. Sie genießen steuerliche Vorteile
Kosten können Sie als Erhaltungsaufwand geltend machen. Sie profitieren von Abschreibungen auf die Anschaffungskosten und auf die steuerliche Absetzung der Zinsen. Ferner können Sie Ihre Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Ein Verkauf an den Ehepartner befreit sogar von der Grunderwerbsteuer.
4. Sie bauen sich eine eigene Altersvorsorge auf
Schauen Sie sich die gesetzliche Altersversorgung an. Sie wird immer weiter zusammengestrichen. Man muss sich wirklich fragen: „Was bleibt in den kommenden Jahren und für die kommenden Generationen.“
5. Sie schützen sich gegen Inflation
Die Entwicklung der Kaufpreise und Mieten ist an die Inflation gekoppelt. Somit bieten Immobilien als Kapitalanlage einen eingebauten Inflationsschutz.
Lage und Risiko 👀
Je besser die Lage ist, umso höher sind die Kaufpreise. Sie müssen sich als Kapitalanleger entscheiden:
Top-Lage mit sicherer Perspektive, aber geringer Rendite?
Oder eine Immobilie in einer Region, die noch nicht so überteuert ist und dafür höhere Renditechancen bietet?
Was eher infrage kommt, hängt auch von Ihrer persönlichen Risikoeinschätzung ab.
B- oder C-Städte wie etwa Heidelberg, Münster, Dortmund, Bonn oder Ingolstadt gelten hinsichtlich ihrer Makrolage als ähnlich attraktiv wie die als A-Städte bezeichneten Metropolen wie Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Köln, Düsseldorf und Stuttgart.
Risikostreuung
Bei der Geldanlage, der langfristigen Kapitalbindung sowie den Unwägbarkeiten hinsichtlich der Objektentwicklung ist eine Streuung des Risikos geboten. Ein Portfolio setzt sich in der Regel aus Gold, Wertpapieren und Immobilien zusammen.
Mit etwas Sachverstand und einer sorgfältigen Auswahl der Immobilie können Sie die potenziellen Risiken jedoch gut eindämmen. Zur Vermeidung eines Klumpenrisikos sind Investitionen an verschiedenen Standorten und in verschiedenen Assetklassen zu empfehlen.
Zu den Assetklassen im Einzelnen
Asset sind Finanzinstrumente wie Immobilien, Aktien, Rohstoffe oder auch Devisen. Gegenwärtig zieht der Immobilienmarkt das höchste Interesse auf sich. Folgende Assetklassen werden im Immobilienbereich bevorzugt:
Wohnimmobilien
Gewerbeimmobilien und
Sonderimmobilien
Wohnimmobilie:
Die bekannteste Assetklasse ist die Wohnimmbilie. Sie gilt als besonders sicher und erscheint in der Form von Eigentumswohnungen, Häusern und Mehrfamilienhäusern. Ist im Erdgeschoss eine Ladenfläche eingerichtet sprechen wir von einem Wohn- und Geschäftshaus.
Eigentumswohnung: Immobilie der Woche
Gewerbeimmobilie:
Zu den Gewerbeimmobilien gehören Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien, Fachmarktzentren sowie Lager-/Logistik- und Industrieimmobilien. Gewerbeimmobilien sind eher Konjunkturschwankungen ausgesetzt. Investitionen in diesem Bereich werden aufgrund ihrer Risikoempfindlichkeit eher von Institutionen vorgenommen
Sonderimmobilien, Pflegeheime, betreutes Wohnen:
Zu Sonderimmobilien gehören Parkplätze und Garagen. Sie sind einfach zu handhaben und werden oft mit Wohn- oder Gewerbeimmobilien kombiniert.
Zu dieser Assetklasse gehören ebenfalls Betreiberimmobilien, wie Hotels und Pflegeheime sowie Boardinghäuser und Rechenzentren. Insbesondere Pflegeheime sind bei privaten Anlegern sehr beliebt. Es handelt sich i. d. R. um eine sicher und sorgenfreie Kapitalanlage.
Fazit
Die Investition in eine Immobilie als Geldanlage lohnt sich. Sie birgt keine großes Risiko. Es müssen aber Rahmenbedingungen stimmen.
Es gilt mehr denn je, die Lage und auch die Immobilie auf Herz und Nieren zu prüfen. Dabei ist es auch sinnvoll, weitere Standorte in der Umgebung ins Visier zu nehmen, um somit das Risiko zu streuen.
Ferner sind steuerliche Vorteile mit dem Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage verbunden.
Ebenfalls wichtig ist die Mietsituation. Man sollte in der Lage sein, Wohnungen gut und schnell zu vermieten.
Die Anlage in Immobilien ist eine langfristige Angelegenheit. Bei guter Instandhaltung, bei einem stabilen Mieteinkommen und regelmäßig angepassten Mieten ist die Immobilie eine Goldgrube. Eine abgezahlte Immobilie kann zudem als Leverage für den Kauf weiterer Immobilien benutzt werden.
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