DENKMAL - Afa

Beispielrechnung für Abschreibung: Denkmal-AfA

Für Steuergeizer und Altbau Fans: Dank Denkmal-AfA bekommt der Fiskus weniger. Doch die großzügige Förderung fürs denkmalgeschützte Immobilien gibt's nur zwölf Jahre lang.

Herr Schmitt gönnt dem Fiskus keinen Cent. Wenn er legal Steuern sparen kann, dann tut er es. Da er auch an seine Altersvorsorge denkt, will er eine Immobilie erwerben. Doch die steuerlichen Vergünstigungen für normale Neu- oder Altbauten sind ihm zu gering. Die Lösung:  denkmalgeschützte Immobilien. Denn diese bietet die höchsten steuerlichen Vergünstigungen.

Herr Schmitt findet in seiner Gemeinde ein älteres, kleines Lagergebäude aus Backstein. Es steht unter Denkmalschutz und ist seit Jahren leer. Bis auf das an sich ganz gut erhaltene Sichtmauerwerk muss allerdings alles neu gemacht werden. Nach dem Totalumbau besitzt Herr Schmitt drei Loft-Wohnungen in dem Denkmal, die er für insgesamt 2.400 Euro im Monat vermieten will.

Denkmal kaufen

Für das Denkmal zahlt Steuersparer Schmitt nur 120.000 Euro – das sind ziemlich genau die Grundstückskosten. Allerdings wird die Sanierung weit über 1.000 Euro pro Quadratmeter kosten. In seinem Fall sind das 400.000 Euro

Herr Schmitt hat 120.000 Euro Eigenkapital, 400.000 Euro leiht er sich von der Bank. Zinssatz: 2,5 Prozent, zwei Prozent Tilgung und 15 Jahre Zinsfestschreibung. Des Weiteren hat er sich ein Sondertilgungsrecht von weiteren fünf Prozent der Darlehenssumme jährlich zusichern lassen – falls er Überschüsse hat, könnte er damit die Rückzahlung des Kredits deutlich beschleunigen. Die Monatsrate, die er an die Bank zahlen muss, beträgt 1.500 Euro, davon anfangs rund 835 Euro Zinsen und 665 Euro Tilgung. Nach 15 Jahren liegt der Zinsanteil aufgrund fortschreitender Tilgung bei rund 530 Euro, die Tilgung bei rund 970 Euro.

Mit Denkmal-AfA Steuern sparen

Die (vereinfachte) Rechnung sieht dann anfangs in etwa folgendermaßen aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)	60.000 Euro
plus Mieteinnahmen	28.800 Euro
abzüglich Denkmal-AfA (9 % von 400.000)	36.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 0 Euro)	0 Euro
abzüglich Zinsen (circa)	10.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)	42.800 Euro

Da das Gebäude eigentlich nichts gekostet hat (Kaufpreis = Grundstückskosten), kann Herr Schmitt in diesem Beispiel keine reguläre AfA in Anspruch nehmen. Dafür kann er dank der Denkmal-AfA sehr viel Steuern sparen. Herr Schmitt reduziert durch die Investition dank der Abschreibung sein zu versteuerndes Einkommen um anfangs 17.200 Euro was ihm erhebliche Steuererleichterungen bringt. Zudem sind seine Mieteinnahmen höher als die Monatsrate an die Bank, er hat also mehr Geld in der Tasche.

Davon sollte er aber einen Teil zurücklegen. Nach acht Jahren werden die AfA-Sätze auf sieben Prozent reduziert, ab dem 13. Jahr ist ganz Schluss mit Steuern sparen. Da bis dahin auch weniger Zinsen abgesetzt werden können, muss Herr Schmitt dann deutlich mehr Steuern zahlen.

Die (vereinfachte) Rechnung sieht im Jahr 15 nach Fertigstellung etwa so aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)	60.000 Euro
plus Mieteinnahmen	28.800 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 0 Euro)	0 Euro
abzüglich Zinsen (circa)	6.360 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)	82.440 Euro

Herr Schmitt hat kann also nur in den ersten zwölf Jahren Steuern sparen. Sobald die Denkmal-AfA ausläuft, erhöht sich seine Steuerlast deutlich.

Rainer E. Plinge

REALTIESINVEST

M: 0160 94 92 89 22

Quelle: Immowelt

STEUERN SPAREN MIT IMMOBILIEN

 

Steuerliche Vorteile

• Abschreibung für Modernisierung

Bei Denkmalschutz-Immobilien ist der Staat großzügig: Für Sanierungs- und Modernisierungskosten ist eine Abschreibung möglich. Käufer von renovierungs- oder gar sanierungsbedürftigen Immobilien können so Steuern sparen.

Der Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn die Modernisierung den Wohnwert erhöht oder diese zu Energieeinsparung führt.
Während die Anschaffungskosten für nicht selbst genutzte Immobilien über lange Jahre abgeschrieben werden müssen, kann die Abschreibung für eine Modernisierung in einem kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

DIE HÄUFIGSTEN FEHLER BEIM VERKAUF VON IMMOBILIEN

Immobilie verkaufen

Immer öfter bieten Kunden Ihre Immobilie selbst zum Verkauf an. Getreu dem Ebay-Motto: “123 meins” soll die eigene Immobilie morgen schon einem anderen gehören. Aber ist der eigene Immobilienverkauf wirklich so einfach wie der Verkauf des alten Surfbretts? Meistens leider nicht. Hier listen wir Ihnen die sieben häufigsten Fehler auf, die beim privaten Immobilienverkauf entstehen könnten und wie Sie diese vermeiden können. Oder informieren Sie sich ausführlich wie man seine Immobilie bestmöglich verkauft.

Die häufigsten Fehler beim privaten Immobilienverkauf:

 

Fehler 1: Ich fange einfach an, meine Immobilien zu verkaufen

Viele Eigentümer stürzen sich in das Abenteuer Immobilienverkauf ohne genau zu wissen, was sie erwartet. Dabei gäbe es viele Fragen im Vorfeld zu klären, z.B. Wann ist der beste Verkaufszeitpunkt? Wie lange wird der Verkauf dauern? Wie löse ich mein bestehendes Darlehen ab? Wann sollte ich eine neue Immobilie kaufen und wie organisiere ich zeitlich und finanziell den Übergang? Wie ist der beste Verkaufspreis erzielbar? Was werden Käufer fragen? Welche juristischen Fallen lauern?

Und so weiter und sofort. Eines sollte klar sein: die eigene Immobilie ist der in der Regel größte Vermögensgegenstand. Jeder kleine Fehler kann sehr viel Geld kosten.

Fehler 2: Ich kenne den Wert meiner Immobilie!

Jeder Eigentümer weiß, was er einmal für seine Immobilie bezahlt hat und was er seither noch an Geld reingesteckt hat. Nicht selten ist das die Basis für die eigene Preisvorstellung: “Was ich bezahlt habe, möchte ich auch wieder raus haben.”  
Aber: diese Preisvorstellung muss nichts, aber auch gar nichts mit dem erzielbaren Preis zu tun haben. Der tatsächliche Preis kann darüber oder darunter liegen.

Er wird nur durch das Angebot und die Nachfrage im Moment des Verkaufsprozesses bestimmt. Den erzielbaren Preis vorherzusagen, ist gar nicht so einfach. Dafür ist sehr viel Erfahrung erforderlich und sehr viel Wissen über die Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Bei der Immobilienbewertung lohnt es sich, einen amtlichen Gutachter hinzuziehen.

Fehler 3: Einen Makler brauche ich zum Immobilie verkaufen wirklich nicht!

In der Tat haben viele Menschen Ihre Immobilie schon ohne Makler verkauft. Aber: die entscheidende Frage sollte nicht lauten, ob man eine Immobilie selbst verkaufen kann, sondern wie man sie zum besten Preis verkaufen kann ohne dabei selbst zu viel Zeit, Mühe und Geld zu investieren.

Die Erfahrung zeigt, dass ein professioneller und engagierter Makler eine große Hilfe sein kann und sein Geld wert ist. Er nimmt eine professionelle Wertermittlung vor, erstellt ein aussagekräftiges Exposé, bewirbt die Immobilie, organisiert Besichtigungen, ist telefonisch gut erreichbar, führt die Verkaufsverhandlungen durch, bereitet den Kaufvertrag vor, hilft bei Problemen, trägt die Vermarktungskosten und erhält nur im Erfolgsfall ein Honorar.

Fehler 4: Ein Anzeige aufgeben kann ich selbst.

Viele Privatverkäufer setzen die Immobilie einfach mal in die Zeitung oder ins Internet und schauen, was passiert.  
Allerdings: wer den Preis zu hoch ansetzt, erzeugt nur eine geringe Nachfrage. Die Immobilie wird zum Ladenhüter. Wer den Preis dagegen zu niedrig ansetzt, verschenkt unnötig Geld.

Ein weiteres Problem: Privatverkäufer wollen in der Vermarktung häufig Geld sparen und wählen nur einen Vermarktungsweg oder eine Vermarktungsplattform. Sieht ein potentieller Kaufinteressent das Angebot nicht, verliert der Eigentümer unter Umständen Geld. Vielleicht hätte gerade der Interessent den besten Preis bezahlt.

Fehler 5: Die Immobilie zu zeigen, kann nicht so schwer sein.

Und wer könnte das nicht besser als der Eigentümer selbst?  
Allerdings: Kaufinteressenten haben häufig einen ganz anderen Blickwinkel auf die Immobilie als Eigentümer. Interessenten fragen sich z.B. mit welchen Kosten eine Änderung des Grundrisses möglich wäre, was eine Wärmeisolierung kosten würde, etc.
Nicht selten kommen Kaufinteressenten mit langen Fragekatalogen. Eigentümer sind darauf nicht immer vorbereitet und berichten vor allem über Punkte, die sie selbst wichtig finden. Und manchmal verschweigen sie Dinge, die sie lieber erwähnt hätten (z.B. versteckte Mängel, die zu Schadensersatz führen können).

Fehler 6: Wieso verhandeln, ich sage, was ich haben will!

Nicht allen Eigentümern ist klar: Kaufinteressenten wollen immer einen Verhandlungserfolg haben. Ein Eigentümer muss sich genau überlegen, bei welchem Interessenten er an welcher Stelle, um wie viel nachgeben kann und möchte (z.B. „die Einbauküche lasse ich drin, wenn wir dafür nächste Woche zum Notar gehen“).

Verhandlungen erfolgreich zu führen, hat etwas mit Erfahrung zu tun. Makler können bei Verkaufsverhandlungen sehr hilfreich sein. Sie können zwischen Verkäufer- und Käuferinteressen eine Balance finden und eine Mittlerrolle einnehmen, die ein Eigentümer selbst nicht ausfüllen kann.

Fehler 7: Für den Kaufvertrag gibt es doch den Notar.

In der Tat ist es die Aufgabe eines Notars, einen Kaufvertragsentwurf zu machen und den Eigentumsübergang sicherzustellen.
Nur: der Kaufvertrag soll die zwischen Verkäufer und Käufer getroffenen Vereinbarungen widerspiegeln. Da der Notar nicht bei den Verhandlungen dabei war, müssen die mündlichen Vereinbarungen noch in eine juristische Form gebracht werden. Ein Eigentümer sollte wissen, welche Punkte er wie in einem Vertrag berücksichtigt wissen will (z.B. soll der Kaufpreis angezahlt werden? Sollen Mängel im Kaufvertrag erwähnt werden bzw. welche? Wann soll der wirtschaftliche Übergang erfolgen, etc.).

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Rainer E. Plinge

REALTIESINVEST

M. 0160 9492 89 22

Quelle: Immobilienkauf24

Verkauf der Immobilie im Bieterverfahren - Das Rad wird neu erfunden

Immobilienverkauf: Bieterverfahren

Beim Immobilienverkauf hat das Bieterverfahren den Vorteil, dass der Eigentümer ohne Verkaufsverpflichtung den aktuellen Marktwert seiner Immobilie erfahren kann.

Von wegen Schnäppchen: Werden beim Immobilienverkauf im Bieterverfahren nur Mini-Gebote abgegeben, kann der Verkäufer diese ohne weiteres ablehnen. Wer heute eine Immobilie verkaufen will, steht bisweilen vor dem Problem, dass er sich nicht 100-prozentig im Klaren darüber ist, wie hoch der Marktwert seiner Immobilie ist. Setzt er einen zu hohen Preis an, so wird er keinen Käufer finden. Ist sein Angebotspreis zu gering, so ist die Immobilie meist rasch verkauft, allerdings nicht zum optimalen Preis.

 

 

Ablauf von Bietverfahren

Ein Immobilienverkauf mittels Bieterverfahren läuft üblicherweise so ab: Die Immobilie wird ohne Angabe eines Preises inseriert, der tatsächliche Marktwert der Immobilie ist nicht herzuleiten. Dass es sich um ein Bieterverfahren handelt, muss allerdings aus der Anzeige hervorgehen. In dieser wird bisweilen ein fester Besichtigungstermin bekannt gegeben. Das Ziel: Es sollen gleichzeitig möglichst viele Interessenten erscheinen. Diese geben nach der Besichtigung ein Gebot ab. „Alle, die glauben, dass sie über das Bieterverfahren ein Reihenhaus zum Schnäppchenpreis einer Garage erwerben können, muss ich enttäuschen“, erläutert Makler Lars Grosenick. Der Verkäufer entscheidet letztlich, ob er auf das höchste Gebot eingeht oder es ablehnt - das wird er meist tun, wenn die Gebote deutlich unterhalb des Marktwertes liegen.

Auch wenn der Immobilienverkauf mit dem Bieterverfahren nicht klappt: Der Verkäufer kann danach zumindest einschätzen, wie viel potenzielle Käufer zu zahlen bereit wären - er kennt somit den aktuellen Marktwert. Und da er sich nicht zum Verkauf verpflichtet, kann er nun sein Objekt auf dem klassischen Wege über ein Immobilienportal wie immowelt.de oder die Tageszeitung anbieten.

Das Bieterverfahren eignet sich laut RDM auch, wenn die Vermarktung unter hohem Zeitdruck erfolgen muss, etwa weil der Verkäufer dringend Geld benötigt oder eine Erbschaft annehmen oder ausschlagen muss, wenn die Bank drängelt oder ähnliche externe Faktoren zeitlichen Druck ausüben - dann ist zwar nicht unbedingt ein Verkauf zum aktuellen Marktwert gesichert, besser als eine Zwangsversteigerung ist eine solche Vermarktung aber auf alle Fälle.

Einige Makler wenden für den Immobilienverkauf die recht junge Methode an. Sie versprechen sich davon eine Immobilie zügig und zu einem akzeptablen Preis losschlagen zu können. Und das, ohne dass der Verkäufer das Risiko eingeht, einen viel zu geringen Preis zu erzielen. Der Vorteil für den Verkäufer beim Bieterverfahren: Anders als bei einer öffentlichen Versteigerung oder Auktion ist das Höchstgebot nicht verkaufsbindend. Wenn also nur Schnäppchenjäger Mini-Gebote abgeben, kann der Verkäufer ablehnen, 

Im Unterschied zur Zwangsversteigerung liegt jedoch einem Bieterverfahren kein amtliches Gutachten zugrunde. Demnach kann der Interessent nur schwer oder auch gar nicht die Werthaltigkeit des Objektes einschätzen. Geboten wird in den meisten Fällen jedoch nach unten, denn jeder versucht erst einemal unter dem Verkehrswert zu kaufen. In der Zwangsversteigerung ist der Verkeihrswert eindeutig festgelegt, nicht jedoch im Bieterverfahren - es sei denn es wird vorab ein amtliches Gutachten erstellt. Solange das nicht geschehen ist, bleibt das Bieterverfahren eine ungewisse Angelegenheit.

Sollte die Immobilie wirklich so heiß sein, dass ein Bietergefecht entsteht, genügt eine realistische Wertfestsetzung der Immobilie und sie läßt sich in kurzer Zeit ganz normal verkaufen. 

Rainer E. Plinge

REALTIESINVEST

Quelle: Immowelt

DIE BAUKOSTEN BEIM NEUBAU - NOV. 2015

Preisgestaltung auf Basis der Baukosten

Wohnungen in den Metropolen werden immer teurer. So fragen sich viele, ob sich ein Investment noch lohnt. Doch wie entstehen die Preise auf dem Markt? Was treibt die Kosten? Bauträgern wird immer häufiger der Vorwurf gemacht, sich die momentane Verknappung zunutze zu machen und damit weiter an der Preisschraube zu drehen, so dass Investment und Rentabilität für Kapitalanleger nicht mehr im Gleichgewicht stehen. Doch dies ist zu kurz gedacht! Heute möchte ich Ihnen darlegen, warum… 

Die Kalkulation startet am Ende

Projektentwickler kalkulieren die unterschiedlichen Parameter bei ihren Projekten „von hinten nach vorne“. Was genau
heißt das? Am Anfang der Kalkulation steht ein möglicher Verkaufspreis für die errichteten Wohnungen, welcher aufgrund von Lage, Ausstattung und Wohneinheiten errechnet wird. Die Höhe des Kaufpreises für ein Grundstück oder einen Altbau ist demnach schon kalkulatorisch maßgeblich für die Realisierung eines Projektes.

Eine (nicht ganz) einfache Rechnung 

Wird für ein Grundstück – bezogen auf die baulich geplante Wohnfläche – ein Quadratmeterpreis von 800 Euro bezahlt, ist dieser Kostenblock beim Verkaufspreis fest gesetzt. Weitere Faktoren bei der Kalkulation sind die Baukosten, die für einen Neubau im Durchschnitt bei 2.500 Euro/qm liegen – die Preissteigerungen im Baugewerbe waren in den letzten Jahren nicht unerheblich. Bei Sanierungen von Altbauten liegen die Kosten durch entsprechende Auflagen und Gegebenheiten am Bau meist noch höher. 

Die Baunebenkosten betragen durchschnittlich 15 Prozent der Baukosten. So fallen für Architekten, Statiker, Spezialuntersuchungen wie Bodenwert- oder  Sanierungsbedarfsermittlungen bei Altbauten in etwa 375 Euro/qm an. Kosten für die gesamte Immobilienvermarktung können pauschal mit rund 100 Euro/qm angesetzt werden. So belaufen sich in diesem Beispiel die Kosten für den Bauträger auf 3.775 Euro/qm. 

Doch die Rechnung geht noch weiter, denn bei der Finanzierung eines solchen Projektes erwarten die Banken bei der sogenannten Vorkalkulation einen Rohertrag von mindestens 15 Prozent. Dies heißt für die hier aufgeführte Kalkulation, dass ein Verkaufspreis von 4.340 Euro pro Quadratmeter erreicht werden muss, um das Projekt überhaupt finanzieren zu können.

Noch komplizierter wird es bei der Nachkalkulation, denn die laufenden Kosten für Personal, Verwaltung und Vermarkter fallen kontinuierlich beim Bauträger an und müssen aus der Finanzierung bezahlt werden. Hierfür werden fünf Prozent des Rohertrages angesetzt, so dass am Ende eine Marge von zehn Prozent notwendig ist für eine weitere Finanzierung der Banken.

Zum Schluss noch ein Wort zum langfristigen Engagement jedoch gerne für die Umsetzung hochwertiger Immobiliendes Bauträgers, das sich über ein Jahrzehnt erstreckt. projekte stellen. Denn der errechnete Rohertrag aus einem Immobiliengeschäft des Entwicklers muss letztendlich auf zehn Jahre umgelegt werden, da ein Projekt durchschnittlich drei Jahre Planungs- und Genehmigungsprozesse, zwei Jahre Bauzeit und fünf Jahre Gewährleistung durch den Bauträger durchläuft. Erst dann geht die Kalkulation, bei vollständigem Verkauf aller Einheiten, für den Bauträger auf.

Es grüßt Sie

Ihr

Rainer E. Plinge

REALTIESINVEST
M:0160 94 92 89 22

Quelle: Theodor Tantzen, Geschfhr. der Prinz von Preußen Grundbesitz AG