Preisgestaltung auf Basis der Baukosten
Wohnungen
in den Metropolen werden immer teurer. So fragen sich viele, ob sich
ein Investment noch lohnt. Doch wie entstehen die Preise auf dem Markt?
Was treibt die Kosten? Bauträgern wird immer häufiger der Vorwurf
gemacht, sich die momentane Verknappung zunutze zu machen und damit
weiter an der Preisschraube zu drehen, so dass Investment und
Rentabilität für Kapitalanleger nicht mehr im Gleichgewicht stehen. Doch
dies ist zu kurz gedacht! Heute möchte ich Ihnen darlegen, warum…
Projektentwickler
kalkulieren die unterschiedlichen Parameter bei ihren Projekten „von
hinten nach vorne“. Was genau
heißt das? Am Anfang der Kalkulation steht ein möglicher Verkaufspreis für die errichteten Wohnungen, welcher aufgrund von Lage, Ausstattung und Wohneinheiten errechnet wird. Die Höhe des Kaufpreises für ein Grundstück oder einen Altbau ist demnach schon kalkulatorisch maßgeblich für die Realisierung eines Projektes.
heißt das? Am Anfang der Kalkulation steht ein möglicher Verkaufspreis für die errichteten Wohnungen, welcher aufgrund von Lage, Ausstattung und Wohneinheiten errechnet wird. Die Höhe des Kaufpreises für ein Grundstück oder einen Altbau ist demnach schon kalkulatorisch maßgeblich für die Realisierung eines Projektes.
Eine (nicht ganz) einfache Rechnung
Wird für ein Grundstück – bezogen auf die baulich geplante Wohnfläche – ein Quadratmeterpreis von 800 Euro bezahlt, ist dieser Kostenblock beim Verkaufspreis fest gesetzt. Weitere Faktoren bei der Kalkulation sind die Baukosten, die für einen Neubau im Durchschnitt bei 2.500 Euro/qm liegen – die Preissteigerungen im Baugewerbe waren in den letzten Jahren nicht unerheblich. Bei Sanierungen von Altbauten liegen die Kosten durch entsprechende Auflagen und Gegebenheiten am Bau meist noch höher.
Die Baunebenkosten betragen durchschnittlich 15 Prozent der Baukosten. So fallen für Architekten, Statiker, Spezialuntersuchungen wie Bodenwert- oder Sanierungsbedarfsermittlungen bei Altbauten in etwa 375 Euro/qm an. Kosten für die gesamte Immobilienvermarktung können pauschal mit rund 100 Euro/qm angesetzt werden. So belaufen sich in diesem Beispiel die Kosten für den Bauträger auf 3.775 Euro/qm.
Wird für ein Grundstück – bezogen auf die baulich geplante Wohnfläche – ein Quadratmeterpreis von 800 Euro bezahlt, ist dieser Kostenblock beim Verkaufspreis fest gesetzt. Weitere Faktoren bei der Kalkulation sind die Baukosten, die für einen Neubau im Durchschnitt bei 2.500 Euro/qm liegen – die Preissteigerungen im Baugewerbe waren in den letzten Jahren nicht unerheblich. Bei Sanierungen von Altbauten liegen die Kosten durch entsprechende Auflagen und Gegebenheiten am Bau meist noch höher.
Die Baunebenkosten betragen durchschnittlich 15 Prozent der Baukosten. So fallen für Architekten, Statiker, Spezialuntersuchungen wie Bodenwert- oder Sanierungsbedarfsermittlungen bei Altbauten in etwa 375 Euro/qm an. Kosten für die gesamte Immobilienvermarktung können pauschal mit rund 100 Euro/qm angesetzt werden. So belaufen sich in diesem Beispiel die Kosten für den Bauträger auf 3.775 Euro/qm.
Doch
die Rechnung geht noch weiter, denn bei der Finanzierung eines solchen
Projektes erwarten die Banken bei der sogenannten Vorkalkulation einen Rohertrag von mindestens 15 Prozent. Dies heißt für die hier aufgeführte Kalkulation, dass ein Verkaufspreis von 4.340 Euro pro Quadratmeter
erreicht werden muss, um das Projekt überhaupt finanzieren zu können.
Noch komplizierter wird es bei der Nachkalkulation, denn die laufenden Kosten für Personal, Verwaltung und Vermarkter fallen kontinuierlich beim Bauträger an und müssen aus der Finanzierung bezahlt werden. Hierfür werden fünf Prozent des Rohertrages angesetzt, so dass am Ende eine Marge von zehn Prozent notwendig ist für eine weitere Finanzierung der Banken.
Noch komplizierter wird es bei der Nachkalkulation, denn die laufenden Kosten für Personal, Verwaltung und Vermarkter fallen kontinuierlich beim Bauträger an und müssen aus der Finanzierung bezahlt werden. Hierfür werden fünf Prozent des Rohertrages angesetzt, so dass am Ende eine Marge von zehn Prozent notwendig ist für eine weitere Finanzierung der Banken.
Zum Schluss noch ein Wort zum langfristigen Engagement jedoch gerne für die Umsetzung hochwertiger Immobiliendes Bauträgers, das sich über ein Jahrzehnt erstreckt. projekte stellen. Denn der errechnete Rohertrag aus einem Immobiliengeschäft des Entwicklers muss letztendlich auf zehn Jahre umgelegt werden, da ein Projekt durchschnittlich drei Jahre Planungs- und Genehmigungsprozesse, zwei Jahre Bauzeit und fünf Jahre Gewährleistung durch den Bauträger durchläuft. Erst dann geht die Kalkulation, bei vollständigem Verkauf aller Einheiten, für den Bauträger auf.
Es grüßt Sie
Ihr
Rainer E. Plinge
Rainer E. Plinge
Quelle: Theodor Tantzen, Geschfhr. der Prinz von Preußen Grundbesitz AG
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