Montag, 21. Februar 2022


 


Sie leben gerne selbstbestimmt? Durch passives Einkommen erlangen Sie finanzielle Freiheit, d. h. Sie entscheiden sich für ein automatisiertes Modell und verdienen Geld unabhängig vom Zeitaufwand. Wenn Sie sich für ein solches Modell entscheiden, bieten Immobilien die erträglichste Grundlage, um sich erfolgreich abzusichern. Erfolg kommt aber nicht allein. Man muss schon etwas durch eigenes Streben hinzutun. „Vor den Erfolg haben die Götter den Schweiß gesetzt.“ 

In welcher Welt leben Sie heute?

Schauen wir uns doch die heutige Situation etwas genauer an.  Hart arbeiten allein reicht einfach nicht mehr,  denn in der Arbeitswelt des neuen Jahrtausends gibt es keine Schutzzonen mehr. Seitdem eine Immigration losgebrochen wurde und China  Milliarden  von  Arbeitskräften  zur  Verfügung  stehen,  sinkt  natürlich  der Marktwert der Ressource Arbeit.

Wer hart arbeitet, sich nicht weiterentwickelt wird regelrecht ausgebeutet und behält noch im besten Fall seinen Job. Aber dauerhaft und stabil deutlich mehr Einnahmen als Ausgaben zu generieren, wird ihm nicht gelingen. Jeder ist also auf sich selbst angewiesen. Das klassische, auf das Angestelltendasein fixierte Modell Deutschlands, das  Vertrauen auf  einen funktionierenden Wohlfahrts- und Sozialstaat sowie eine nahezu  garantierte  Beschäftigung  bis  zum  Rentenalter,  ist  überholt.   Staat  wie Arbeitgeber  sind unzuverlässig geworden, sie können sich unter  dem Druck der Globalisierung Arbeitsplatzgarantien nicht mehr leisten.

Plötzlich wird es auch für Leute eng, die noch vor ein paar Jahren problemlos ihren Job wechseln konnten. Altersmäßig fängt die kritische Phase spätestens mit Ende 40 an. Danach finden viele keine neue Stelle mehr oder müssen weit unter ihrem Niveau neu anfangen. Bislang wird diese Gefahr allerdings weitgehend verdrängt.

Fällt das Arbeitseinkommen aus, braucht ein gut verdienendes Ehepaar um die 50 mindestens  zwei  Millionen Euro, um bis  ins hohe Alter ohne Einschränkungen weiterleben  zu  können.  Und  genau  das  muss  das  Ziel  sein:  Finanzielle Unabhängigkeit, nicht  nur von staatlicher Versorgung, sondern, ab einem gewissen Alter, auch vom Arbeitgeber ist gefordert.

Gefragt ist  der informierte Mensch, der systematisch und professionell  mit  seinen Finanzen  umgeht.  Ein  anspruchsvolles  Ziel,  keine  Frage.  Aber  eines,  das Unabhängigkeit in einer weitgehend fremdbestimmten Welt verspricht.

Spätestens ab Ende 40, wenn es auf dem Jobmarkt auch für hoch Qualifizierte eng wird, sollten gut verdienende Akademiker finanziell unabhängig sein. Die Frage ist: Was tun? Wie erreicht man die finanzielle Unabhängigkeit  mit  etwa 50 Jahren?

Grundsätzlich stehen Ihnen dann noch zwei Wege offen:

1. Karriere als Angestellter in einem Unternehmen
2. Erfolg als selbständiger Unternehmer

REALTIESINVEST berät und bietet Immobilien verschiedener Asset-Klassen an, die es Ihnen ermöglichen vom kleinen Einstieg bis zu einem beträchtlichen Vermögen zu expandieren. Es gilt anzufangen und dabei eine stetige Strategie zu verfolgen. Eine Analyse der möglichen Kosten- und Ertragsentwicklung ist unabdingbar, um mögliche Risiken einzugrenzen. Die aktuelle Situation bietet günstige Voraussetzungen angesichts der noch vorhandenen Niedrigzinsen geradezu auf. Es heißt daher auf den Zug aufzuspringen. 

Insbesondere bieten sich u. a. Pflegeimmobilien an. Wir schauen hier auf einen Wachstumsmarkt, der angesichts des knappen Angebotes noch für viele Jahre bestimmend sein wird. Diese Asset-Klasse zeigt besondere Resilienz und hat sich wertmäßig selbst in Krisenzeiten positiv entwickelt:


 
Sie wünschen nachhaltig zu investieren? Sie teilen uns Ihre Suchkriterien mit  und REALTIESINVEST besorgt Ihnen die passende Immobilie. Über 2000 Einheiten wurden von unserer Gruppe in den letzten 15 Jahren verkauft. Für 2022 sind weitere Projekte für etwa 200 Wohneinheiten geplant. 

Folgende Projekte befinden sich aktuell in der Pipeline: 


Nachhaltig  Vermögen  aufbauen  und  finanzielle  Freiheit  erlangen,  das  ist  die Zielsetzung. Diese Errungenschaft kommt Ihnen im Alter zugute und Sie können sie sogar an Ihre Kinder weiterreichen.

Wir  empfehlen daher,  schaffen  Sie  sich  ein  passives  Einkommen,  indem  Sie nachhaltig in Immobilien investieren und Vermögen aufbauen. Wir unterstützen Sie.

Rainer E. Plinge
REALTIESINVEST




Mittwoch, 5. Januar 2022

Warum in Pflegeimmobilien investieren?

Um Vermögen zu schaffen, bieten sich Immobilien als Kapitalanlage an. Es ist der Königsweg Vermögen aufzubauen. Immobilien haben in den letzten Jahren sämtliche Anlagewerte in ihrem Ergebnis übertroffen.

Die Pflegeimmobilie nimmt eine Sonderstellung ein. Sie ist eine Sozialimmobilie, die im Rahmen de SGB XI als förderungswürdig gilt. Kann der Bewohner eines Pflegeappartements seine Miete nicht mehr zahlen und können auch Verwandte hierfür nicht herangezogen werden, muss der Staat einspringen. Mit einer Pflegeimmobilie kommen Sie in den Genuss eines langfristigen Mietvertrages (20++ Jahre).

Unabhängig davon, ob Ihr Apartment belegt ist oder leer steht. Sie erhalten in jedem Fall die vereinbarte Miete. Sie haben keine Sorge mit der Vermietung und Instandhaltung; kurz es ist eine „Rund-um-Sorglos-Immobilie“, die Ihnen ohne großen Aufwand einen guten Ertrag bei minimiertem Risiko bringt.

In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass betreutes Wohnen dagegen nicht förderungswürdig ist. Es gibt keine staatliche Refinanzierung der Mieten und das Mietausfallrisiko entspricht i. d. R. dem der klassischen Eigentumswohnung in der freien Vermietung.

Wachstumsmarkt

Der deutsche Pflegemarkt ist ein echter Wachstumsmarkt. Vorsorge und die aktive Teilhabe im Alter gewinnen immer weiter an Bedeutung. Der Bedarf an Pflegeheimen wächst ständig. Bis 2030 geht man von einem zusätzlichen Bedarf von 300 000 Pflegeplätzen aus. Dies erfordert den Neubau von etwa 400 Pflegeheimen jährlich. Gegenwärtig werden aber nur 250 Einrichtungen im Jahr realisiert.

In diesem wachsenden Markt können private Investoren die Möglichkeit nutzen, nachhaltig Vermögen aufzubauen.

Lage

Während selbst genutzte Immobilien nach persönlichen Wohnvorstellungen und eigenen Lage-Präferenzen ausgesucht werden, sind diese bei Pflegeimmobilien als Kapitalanlage eher kontraproduktiv. Hier ist die Mikrolage von entscheidender Bedeutung und gegenüber der Höchstrendite vorrangig zu betrachten. Wesentlich sind folgende Kriterien: Die Verkehrsanbindung; wie schnell erreichen Besucher die Einrichtung über Autobahn, Bundesstraße oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln? Können Bewohner des Pflegeheims und Besucher in der nahen Umgebung gut spazieren gehen? Gibt es in der Umgebung ein kulturelles Angebot wie Restaurants, ein nettes Café oder Kino, Parks oder großzügige Grünflächen? Wie ist es mit Lärm- und Abgas-Emissionen durch stark befahrene Straßen, Flugverkehr u. ä. ? Vereinzelt finden Sie auch Bestandsobjekte auf dem Markt. Neubauten punkten hingegen mit energieeffizienter Bauweise und entsprechendem KfW-Standard.

Bei der Auswahl einer Pflegeimmobilie empfiehlt es sich im Hinblick auf die Makrolage die AuswahlKriterien anders zu gewichten:

1. Es muss nicht unbedingt eine Großstadt oder Metropole sein, wenn der Bedarf an Pflegeplätzen an diesem Standort nachhaltig groß ist. Eine ländliche Lage ist nicht unbedingt ein Nachteil, allerdings geht der Projektierung der Immobilie i. d. R. eine ausführliche Standortanalyse und Bedarfsberechnung voraus.

2. Es werden aus nachvollziehbaren Gründen keine großen Arbeitgeber im Umfeld benötigt.

3. Es ist unerheblich, ob Erdgeschoss oder Obergeschoss, Ausrichtung nach Süden, Osten oder Westen; Es gibt für alle Apartments den passenden Bewohner. Eine Südausrichtung ist zwar im Sommer bei 30 C für eine Wohnung vorteilhaft, kann aber bei einer Pflegeimmobilie unangenehm sein, vor allem wenn der zu Pflegende bettlägerig ist.

Je nach Befindlichkeit bevorzugen Bewohner eines Pflegeheims eine ruhige Atmosphäre mit dem Blick ins Gründe oder auf eine belebte Straße, wenn sie am öffentlichen Leben teilhaben möchten. Zudem kann das Apartment nicht unbedingt frei gewählt werden. In der Regel gruppiert der Betreiber die Bewohner je nach Pflegegrad oder wie sie je nach ihrer Verfassung am besten zusammenpassen.

Reichweite

Immer wieder versuchen Investoren eine Pflegeimmobilie in der Nähe ihres Wohnortes zu finden, falls etwas zu regeln ist oder um die Pflegeimmobilie später einmal selber zu beziehen. Dazu ist folgendes zu bemerken:

1. Sie werden in den seltensten Fällen etwas zu regeln haben. Selbst bei den Eigentümerversammlungen lassen sich die Eigentümer i. d. R. per Vollmacht vertreten. Der Betreiber managed den kompletten Betrieb der Immobilie.

2. Wenn Sie selbst oder nahestehende Verwandte einen Pflegeplatz benötigen, haben Sie zwar ein sogenanntes Vorbelegungsrecht, müssen aber trotzdem warten, bis ein Platz in der Einrichtung frei wird. Vielleicht ist auch gegebenenfalls das Heim für Ihren Pflegegrad nicht das Richtige.

Blockieren Sie sich nicht selbst nach der Suche nach einem Projekt. Unsere Betreiber verwalten eine große Anzahl von Objekten. Wählen Sie sich dort einen Platz aus, wo es Ihnen am ehesten zusagt.

Je besser die Lage ist, umso höher sind die Kaufpreise. Sie müssen sich als Kapitalanleger entscheiden: Top-Lage mit sicherer Perspektive, aber geringer Rendite? Oder eine Immobilie in einer Region, die noch nicht so überteuert ist und dafür höhere Renditechancen bietet? Was eher infrage kommt, hängt auch von Ihrer persönlichen Risikoeinschätzung ab. Angesichts der zurzeit niedrigen Zinsen erhöht der Leverage-Effekt überdies die Rendite.

Hierzu ein modellhaftes Beispiel: Eine Wohnung von 64 m² Wohnfläche mit einem Kaufpreis von 400 000 € soll mit 100 000 € Eigenkapital und 300 000 € Fremdkapital zu 2% Zinsen p. a. erworben werden. Der Mietreinertrag beträgt 10 033 € p. a. Es wird zunächst die Gesamtkapitalrendite errechnet:

Die Gesmtkapitalrendite beträgt 4,01%. Der Verschuldungsgrad beträgt das 3-fache des Eigenkapitals.

1. Von der Gesamtkapitalrendite werden die Bankzinsen abgezogen,

2. Der verbleibende Zinsvorteil von 2,01% erhöht durch den Verschuldungsgrad ergibt 6.02%.

3. Die Gesamtkapitalrendite plus Leverage-Effekt von 6.02% ergeben demnach eine Eigenkapitalrendite von 10,03% in diesem Beispiel.

Die renditesteigernden steuerlichen Vergünstigungen wurden in dem Beispiel nicht berücksichtigt, da sie für jeden Investor unterschiedlich sind.

Bauträger und Prüfung des Betreibers

Bei der Geldanlage in Pflegeimmobilien geht es um eine langfristige Kapitalbindung sowie den Unwägbarkeiten hinsichtlich der Objektentwicklung. Daher sind Solvenz und wirtschaftliche Stabilität des Betreibers unabdingbar. Realtiesinvest kooperiert mit Carestone Group Senior Living in Hannover. Carestone ist die Nr. 1 in Pflegeimmobilien und sieht auf eine jahrelange Erfahrung zurück.

Seit mehr als 20 Jahren hat sich die Firma der Idee verschrieben Pflegeimmobilien zu planen und zu bauen. Besonderen Wert wird auf optimale Grundrisse und eine qualitativ hervorragende Bauweise gelegt. Auch der Umgang mit den zuständigen Behörden und das Wissen um besondere Vorschriften und Auflagen sind der Firma vertraut für das fristgerechte Gelingen des Projektes.

Auch im Hinblick auf die Finanzkraft ist zu vermerken, dass die Projekte aus Fondsmitteln durchfinanziert werden, d. h. Der Bau kann im geplanten Zeitraum realisiert werden ohne von der Geschwindigkeit des Abverkaufs abhängig zu sein.

Es werden darüber hinaus lediglich bewährte Betreiber für das Management der Objekte ausgewählt, um ein nachhaltiges Investment zu gewährleisten.

Mittlerweile wurden über 15 000 Pflegeapartments verkauft und ein am Markt platziertes Projektvolumen von mehr als 2 Milliarden Euro realisiert. Carestone übernimmt auch die Hausverwaltung und kontrolliert damit regelmäßig die Belegungsquote der Einrichtung und die wirtschaftliche Situation des Betreibers. Notfalls kann rechtzeitig gegengesteuert und Maßnahmen können ergriffen werden, falls mal etwas aus dem Ruder läuft.

Traumkonditionen für den Erwerb

Seit mehr als fünf Jahren liegen die Zinssätze auf dem niedrigsten Niveau aller Zeiten. Für den Erwerb einer Immobilie bestehen zurzeit Traumkonditionen. Ein Ende der Niedrigzinsphase ist nicht abzusehen Darüber hinaus bietet die KfW Sonderdarlehen und Zuschüsse für den Kauf von Wohneinheiten, die einem entsprechenden Baustandard entsprechen. Es wundert daher nicht, wenn dies bei privaten und institutionellen Anlegern einen Run auf Immobilien ausgelöst und damit das Preisgefüge beeinflusst hat.

Wir empfehlen in jedem Fall einen Finanzberater hinzuzuziehen. Er prüft nicht nur die Ankaufskriterien sondern vor allem auch das Vertragswerk. Er stellt die Unterlagen zusammen und kann auf eine Auswahl von Kreditgebern zurückgreifen, um Ihnen optimale Konditionen zu sichern.

Fazit

Die Investition in eine Pflegeimmobilie lohnt sich. Sie birgt kein großes Risiko. Es müssen aber die Rahmenbedingungen stimmen. Es gilt mehr denn je, die Lage und auch die Immobilie auf Herz und Nieren zu prüfen. Die Konditionen für einen Erwerb sind gegenwärtig ideal. Dabei ist es auch sinnvoll, weitere Standorte ins Visier zu nehmen, um somit das Risiko zu streuen.

Ferner sind steuerliche Vorteile mit dem Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage verbunden. Pflegeimmobilien bieten eine langfristige und sorglose Vermietung.

Eine abgezahlte Immobilie kann zudem als Leverage für den Kauf weiterer Immobilien genutzt werden. Passt der Aufbau eines passiven Einkommens zu Ihren Vorstellungen und gestalten Sie Ihre Investition umsichtig, dann haben Sie die Weichen für eine erfolgreiche Investition gestellt.

Wir sind uns unserer Verantwortung für unsere Klienten bewusst und können Sie durch unsere langjährige Erfahrung dabei unterstützen, die für Sie und Ihre persönliche Situation passende Pflegeimmobilie herauszufinden.

Sie erreichen uns unter Telefon: 02104 957 2505

Mobil: 0160 9492 8922 oder per

E-Mail: r-e.plinge@realatiesinvest.de

REALTIESINVEST

Freitag, 27. August 2021


Immobilien als Kapitalanlage

 Um Vermögen zu schaffen, bietensich Immobilien als Kapitalanlagean. Es ist der Königsweg Vermögen aufzubauen. Immobilien haben in den letzten Jahren sämtliche Anlagewerte in ihrem Ergebnis übertroffen.


Vorbei der Eigenkapitalmangel!

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat mit Wirkung vom 01.07.dieses Jahres die Vergabe von Fördermitteln neu geregelt. Sie können die Mittel direkt über Ihre finanzierende Bank beantragen.

Für einen Neubau oder für die Sanierung zum Effizienzhaus gelten nachfolgende Regelungen:


Schauen wir und doch mal das Beispiel Seniorenhaus „Am Stadtpark“ in Aschersleben aus unseren Angeboten an. (20 Einheiten sind noch verfügbar.) 


Die Gesamtflächen pro Apartments liegen bei: 45,96 m² - 58,20 m². Die Kaufpreise pro Apartment betragen 192.193,56 €  bis 243.371,49 €. Sie können sich ein Exposé herunterladen:

Exposé Seniorenhaus "Am Stadtpark" in Aschersleben

Die Ankaufskonditionen sind wie folgt: 

 


Sie beantragen den Zuschuss der KfW und finanzieren den Rest über die Bank:

 


Der Zuschuss übersteigt sogar die Ankaufskosten. Wie sieht nun die Ertragslage aus? Hier die Beispielrechnung bei 100%iger Finanzierung: 

 


Bei einer vollen Finanzierung und Aufwendungen von insgesamt 7 407 € bleibt Ihnen unter Berücksichtigung der Steuern ein monatlicher Aufwand von ca. 45 €. So leicht können Kapitalanlagen mit Immobilien getätigt werden. Wir beschaffen Ihnen sogar die Finanzierung! 

Darüber hinaus besteht eine 5-jährige Garantieleistung seitens des Bauträgers. Nach einer Wartezeit von 10 Jahren können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen. Bei Erwerb durch die Familienmitglieder sind diese sogar von der Grunderwerbsteuer befreit und es besteht gegebenenfalls die Möglichkeit höhere Abschreibungen geltend zu machen.

Interesse geweckt? 


Dann kontaktieren Sie uns!



FINANZIERUNGEN

AktuelleKonditionen des finanzierenden Bankpartners

KfW-Mittel (freibleibendeKondition:

0,57 % | 10 Jahre fest, max. 10 Jahre Laufzeit​

0,72 % | 10 Jahre fest, max. 20 Jahre Laufzeit

0,76 % | 10 Jahre fest, max. 30 Jahre Laufzeit

 




Mittwoch, 4. August 2021


Rainer E. Plinge

Immobilien als Kapitalanlage


Lohnt sich das? Immobilien sind die Königsklasse unter den Kapitalanlagen. Sie haben in den letzten Jahren sämtliche Kapitalanlagen in ihrem Ergebnis übertroffen. Dem Erwerb von Gold wurden Beschränkungen auferlegt. Die Aktienkurse sind schwankungsintensiv und von der Realwirtschaft losgekoppelt. Sparguthaben bringen kaum Zinsen oder sogar Negativ-Zinen. Das Angebot an Immobilien ist jedoch knapp. Der hohen Nachfrage kann die Bautätigkeit nicht nachkommen. Das gilt in erster Linie für den Wohnungsbau und für den Bau von Pflegeimmobilien sowie Wohnungen für betreutes Wohnen. Letztere sind vor allem durch den Strukturwandel betroffen. Diese Entwicklung hält an. Eine Investition in Immobilien ist daher nach wie vor sinnvoll. Grundvermögen ist schließliche ein sicheres Investment, das sich auch in Inflations- und Krisenphasen als ausgesprochen wertstabil erwiesen hat.

Traumkonditionen für den Erwerb 

Für den Erwerb einer Immobilie bestehen zurzeit Traumkonditionen. Sei mehr als fünf Jahren liegt der Leitzins der Europäischen Zentralbank bei null Prozent. Ein Ende der Niedrigzinsphase ist nicht abzusehen Darüber hinaus bietet die KfW Sonderdarlehen und Zuschüsse für den Kauf von Wohneinheiten, die einem entsprechenden Baustandard entsprechen. Es wundert daher nicht, wenn dies bei privaten und institutionellen Anlegern einen Run auf Immobilien ausgelöst und damit das Preisgefüge beeinflusst hat. 

Hauptkriterien der Kapitalanlage in Immobilien 

Der Kauf einer Immobilie ist jedoch kein Selbstläufer. Während selbst genutzte Immobilien nach persönlichen Wohnvorstellungen und eigenen Lageindikationen ausgesucht werden, sind diese bei Immobilien als Kapitalanlage eher kontraproduktiv. Hier stehen Kriterien im Vordergrund wie: Wünsche und Vorstellungen der Mieter, die Infrastruktur 

- Transportmöglichkeiten,
- kommerzielle und kulturelle Einrichtungen,
- vorhandenen Arbeitsplätze in der Region,
- die Wohnatraktivität im Außenverhältnis
- bezahlbare Mieten, die den Preisvorstellungen der Mietermasse entspricht

Gleiches gilt für Randlagen in und um Metropolen herum.


Bruchbude oder solide Substanz?


Kaufen Sie eine Immobilie in einem desolaten Zustand, ist es ratsam einen Gutachter zu konsultieren, um die Schwachstellen einzuschätzen und um festzustellen welche Sanierungsmaßnahmen auf Sie zukommen. Sie wollen die Immobilie zu einem angemessenen Kaufpreis erwerben. Sanierungs- und Renovierungsarbeiten müssen daher mit in den Preis einbezogen werden.

Warum ist die Lage so wichtig?


Es kann nicht oft genug betont werden, dass die Lage bei einer Immobilie eine entscheidende Rolle spielt. Bei einer Renditeimmobilie ist die Perspektive der potentiellen Mieter einzunehmen. Sind kinderreiche Familien im Umfeld, benötigen Sie erschwingliche drei- bis vier-Zimmerwohnungen, Kitas, Schulen und Kinderspielplätze. Anders sieht es aus, wenn Sie Wohnungen in Ballungszentren mit zahlreichen Büros erwerben.
Zu unterscheiden sind Mikro- und Makrolagen.

Mikrolage: Einkaufsmöglichkeiten in nächster Nähe ärztliche Versorgung in nächster Nähe kulturelles Angebot wie Cafés, Restaurants, Sportstätten, Theater, Kionos im Umfeld Wie gut ist die Anbindung an den öffentlichen Personalverkehr? Wie ist die Parkplatzsituation? Welchen Eindruck macht die Gegend insgesamt. Passt sie zur Zielgruppe, die Sie ansprechen?

Makrolage: Folgende Fragen sind zu klären: Wie sind die wirtschaftlichen Perspektiven in der Region? Wie ist die Bevölkerungsentwicklung? Wie hoch ist der Leerstand bei Mietwohnungen? Die genannten Kriterien bestimmen vornehmlich den Wertzuwachs der Immobilie. Je wachstumsstärker der Standort ist, leichter haben Sie es einen neuen Mieter zu finden, wenn ein Mieterwechsel stattfindet.


Welchen Sinn macht es in Immobilien zu investieren?


1. Sie investieren in fühlbare Sachwerte mit hoher Wertbeständigkeit Stimmen Lage und Ausstattung bieten Immobilien eine gute Aussicht auf Wertbeständigkeit und sogar stetigen Wertzuwachs
2. Sie schaffen sich ein passives Einkommen und damit finanzielle Unabhängigkeit Wir leben in bewegten Zeiten, in denen wir uns fragen müssen, wie es um unsere Existenzsicherheit bestellt ist. Was passiert, wenn Sie plötzlich infolge einer Gesellschaftsübernahme oder Insolvenzvollstreckung nicht mehr gebraucht werden oder wenn staatliche Verordnungen Sie daran hindern, Ihren Beruf auszuüben?
3. Sie genießen steuerliche Vorteile Kosten können Sie als Erhaltungsaufwand geltend machen. Sie profitieren von Abschreibungen auf die Anschaffungskosten und auf die steuerliche Absetzung der Zinsen. Ferner können Sie Ihre Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Ein Verkauf an den Ehepartner befreit sogar von der Grunderwerbsteuer.
4. Sie bauen sich eine eigene Altersvorsorge auf Schauen Sie sich die gesetzliche Altersversorgung an. Sie wird immer weiter zusammengestrichen. Man muss sich wirklich fragen: „Was bleibt in den kommenden Jahren und für die kommenden Generationen.“
5. Sie schützen sich gegen Inflation Die Entwicklung der Kaufpreise und Mieten ist an die Inflation gekoppelt. Somit bieten Immobilien als Kapitalanlage einen eingebauten Inflationsschutz.


Lage und Risiko  👀

Je besser die Lage ist, umso höher sind die Kaufpreise. Sie müssen sich als Kapitalanleger entscheiden: Top-Lage mit sicherer Perspektive, aber geringer Rendite? Oder eine Immobilie in einer Region, die noch nicht so überteuert ist und dafür höhere Renditechancen bietet? Was eher infrage kommt, hängt auch von Ihrer persönlichen Risikoeinschätzung ab. B- oder C-Städte wie etwa Heidelberg, Münster, Dortmund, Bonn oder Ingolstadt gelten hinsichtlich ihrer Makrolage als ähnlich attraktiv wie die als A-Städte bezeichneten Metropolen wie Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Köln, Düsseldorf und Stuttgart.

Risikostreuung 

Bei der Geldanlage, der langfristigen Kapitalbindung sowie den Unwägbarkeiten hinsichtlich der Objektentwicklung ist eine Streuung des Risikos geboten. Ein Portfolio setzt sich in der Regel aus Gold, Wertpapieren und Immobilien zusammen. Mit etwas Sachverstand und einer sorgfältigen Auswahl der Immobilie können Sie die potenziellen Risiken jedoch gut eindämmen. Zur Vermeidung eines Klumpenrisikos sind Investitionen an verschiedenen Standorten und in verschiedenen Assetklassen zu empfehlen.

Zu den Assetklassen im Einzelnen

Asset sind Finanzinstrumente wie Immobilien, Aktien, Rohstoffe oder auch Devisen. Gegenwärtig zieht der Immobilienmarkt das höchste Interesse auf sich. Folgende Assetklassen werden im Immobilienbereich bevorzugt: Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien und Sonderimmobilien   

Wohnimmobilie Die bekannteste Assetklasse ist die Wohnimmbilie. Sie gilt als besonders sicher und erscheint in der Form von Eigentumswohnungen, Häusern und Mehrfamilienhäusern. Ist im Erdgeschoss eine Ladenfläche eingerichtet sprechen wir von einem Wohn- und Geschäftshaus.  Eigentumswohnung: Immobilie der Woche  


Gewerbeimmobilie Zu den Gewerbeimmobilien gehören Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien, Fachmarktzentren sowie Lager-/Logistik- und Industrieimmobilien. Gewerbeimmobilien sind eher Konjunkturschwankungen ausgesetzt. Investitionen in diesem Bereich werden aufgrund ihrer Risikoempfindlichkeit eher von Institutionen vorgenommen  


Sonderimmobilien, Pflegeheime, betreutes Wohnen Zu Sonderimmobilien gehören Parkplätze und Garagen. Sie sind einfach zu handhaben und werden oft mit Wohn- oder Gewerbeimmobilien kombiniert. Zu dieser Assetklasse gehören ebenfalls Betreiberimmobilien, wie Hotels und Pflegeheime sowie Boardinghäuser und Rechenzentren. Insbesondere Pflegeheime sind bei privaten Anlegern sehr beliebt. Es handelt sich i. d. R. um eine sicher und sorgenfreie Kapitalanlage.


Fazit


Realtiesinvest


Die Investition in eine Immobilie als Geldanlage lohnt sich. Sie birgt keine großes Risiko. Es müssen aber Rahmenbedingungen stimmen. Die Konditionen für einen Erwerb sind gegenwärtig ideal.

Es gilt mehr denn je, die Lage und auch die Immobilie auf Herz und Nieren zu prüfen. Dabei ist es auch sinnvoll, weitere Standorte in der Umgebung ins Visier zu nehmen, um somit das Risiko zu streuen. Ferner sind steuerliche Vorteile mit dem Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage verbunden.

Ebenfalls wichtig ist die Mietsituation. Man sollte in der Lage sein, Wohnungen gut und schnell zu vermieten.

Die Anlage in Immobilien ist eine langfristige Angelegenheit. Bei guter Instandhaltung, bei einem stabilen Mieteinkommen und regelmäßig angepassten Mieten ist die Immobilie eine Goldgrube. Eine abgezahlte Immobilie kann zudem als Leverage für den Kauf weiterer Immobilien benutzt werden. 

Im Prinzip ist es relativ einfach, Vermögen aufzubauen. Wir zeigen Ihnen wie sie mit wenig Aufwand 50 000 - 60 000 € erwirtschaften.

Realtiesinvest schaut auf eine Erfahrung im Immobilien- und Finanzbereich von über 30 Jahren zurück und führt Sie an gefährlichen Klippen vorbei. Wir erstellen Ihnen eine Finanzberechnung über 10 Jahre, damit Sie die wirtschaftliche Entwicklung der Immobilie abschätzen und im Nachhinein kontrollieren können. Passt das passive Einkommen zu Ihren Vorstellungen und gestalten Sie die Finanzierung umsichtig, dann haben Sie die Weichen für eine erfolgreiche Investition gestellt.

 

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Sonntag, 22. November 2015

DENKMAL - Afa

Beispielrechnung für Abschreibung: Denkmal-AfA

Für Steuergeizer und Altbau Fans: Dank Denkmal-AfA bekommt der Fiskus weniger. Doch die großzügige Förderung fürs denkmalgeschützte Immobilien gibt's nur zwölf Jahre lang.
Herr Schmitt gönnt dem Fiskus keinen Cent. Wenn er legal Steuern sparen kann, dann tut er es. Da er auch an seine Altersvorsorge denkt, will er eine Immobilie erwerben. Doch die steuerlichen Vergünstigungen für normale Neu- oder Altbauten sind ihm zu gering. Die Lösung:  denkmalgeschützte Immobilien. Denn diese bietet die höchsten steuerlichen Vergünstigungen.
Herr Schmitt findet in seiner Gemeinde ein älteres, kleines Lagergebäude aus Backstein. Es steht unter Denkmalschutz und ist seit Jahren leer. Bis auf das an sich ganz gut erhaltene Sichtmauerwerk muss allerdings alles neu gemacht werden. Nach dem Totalumbau besitzt Herr Schmitt drei Loft-Wohnungen in dem Denkmal, die er für insgesamt 2.400 Euro im Monat vermieten will.

Denkmal kaufen

Für das Denkmal zahlt Steuersparer Schmitt nur 120.000 Euro – das sind ziemlich genau die Grundstückskosten. Allerdings wird die Sanierung weit über 1.000 Euro pro Quadratmeter kosten. In seinem Fall sind das 400.000 Euro

Herr Schmitt hat 120.000 Euro Eigenkapital, 400.000 Euro leiht er sich von der Bank. Zinssatz: 2,5 Prozent, zwei Prozent Tilgung und 15 Jahre Zinsfestschreibung. Des Weiteren hat er sich ein Sondertilgungsrecht von weiteren fünf Prozent der Darlehenssumme jährlich zusichern lassen – falls er Überschüsse hat, könnte er damit die Rückzahlung des Kredits deutlich beschleunigen. Die Monatsrate, die er an die Bank zahlen muss, beträgt 1.500 Euro, davon anfangs rund 835 Euro Zinsen und 665 Euro Tilgung. Nach 15 Jahren liegt der Zinsanteil aufgrund fortschreitender Tilgung bei rund 530 Euro, die Tilgung bei rund 970 Euro.

Mit Denkmal-AfA Steuern sparen

Die (vereinfachte) Rechnung sieht dann anfangs in etwa folgendermaßen aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)60.000 Euro
plus Mieteinnahmen28.800 Euro
abzüglich Denkmal-AfA (9 % von 400.000)36.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 0 Euro)0 Euro
abzüglich Zinsen (circa)10.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)42.800 Euro

Da das Gebäude eigentlich nichts gekostet hat (Kaufpreis = Grundstückskosten), kann Herr Schmitt in diesem Beispiel keine reguläre AfA in Anspruch nehmen. Dafür kann er dank der Denkmal-AfA sehr viel Steuern sparen. Herr Schmitt reduziert durch die Investition dank der Abschreibung sein zu versteuerndes Einkommen um anfangs 17.200 Euro was ihm erhebliche Steuererleichterungen bringt. Zudem sind seine Mieteinnahmen höher als die Monatsrate an die Bank, er hat also mehr Geld in der Tasche.
Davon sollte er aber einen Teil zurücklegen. Nach acht Jahren werden die AfA-Sätze auf sieben Prozent reduziert, ab dem 13. Jahr ist ganz Schluss mit Steuern sparen. Da bis dahin auch weniger Zinsen abgesetzt werden können, muss Herr Schmitt dann deutlich mehr Steuern zahlen.
Die (vereinfachte) Rechnung sieht im Jahr 15 nach Fertigstellung etwa so aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)60.000 Euro
plus Mieteinnahmen28.800 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 0 Euro)0 Euro
abzüglich Zinsen (circa)6.360 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)82.440 Euro

Herr Schmitt hat kann also nur in den ersten zwölf Jahren Steuern sparen. Sobald die Denkmal-AfA ausläuft, erhöht sich seine Steuerlast deutlich.


Rainer E. Plinge

M: 0160 94 92 89 22










Quelle: Immowelt

STEUERN SPAREN MIT IMMOBILIEN

 

Steuerliche Vorteile

  • Abschreibung für Modernisierung


Bei Denkmalschutz-Immobilien ist der Staat großzügig: Für Sanierungs- und Modernisierungskosten ist eine Abschreibung möglich. Käufer von renovierungs- oder gar sanierungsbedürftigen Immobilien können so Steuern sparen.



Der Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn die Modernisierung den Wohnwert erhöht oder diese zu Energieeinsparung führt.
Während die Anschaffungskosten für nicht selbst genutzte Immobilien über lange Jahre abgeschrieben werden müssen, kann die Abschreibung für eine Modernisierung in einem kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

DIE HÄUFIGSTEN FEHLER BEIM VERKAUF VON IMMOBILIEN

Immobilie verkaufen

Immer öfter bieten Kunden Ihre Immobilie selbst zum Verkauf an. Getreu dem Ebay-Motto: “123 meins” soll die eigene Immobilie morgen schon einem anderen gehören. Aber ist der eigene Immobilienverkauf wirklich so einfach wie der Verkauf des alten Surfbretts? Meistens leider nicht. Hier listen wir Ihnen die sieben häufigsten Fehler auf, die beim privaten Immobilienverkauf entstehen könnten und wie Sie diese vermeiden können. Oder informieren Sie sich ausführlich wie man seine Immobilie bestmöglich verkauft.


Die häufigsten Fehler beim privaten Immobilienverkauf:

 

Fehler 1: Ich fange einfach an, meine Immobilien zu verkaufen

Viele Eigentümer stürzen sich in das Abenteuer Immobilienverkauf ohne genau zu wissen, was sie erwartet. Dabei gäbe es viele Fragen im Vorfeld zu klären, z.B. Wann ist der beste Verkaufszeitpunkt? Wie lange wird der Verkauf dauern? Wie löse ich mein bestehendes Darlehen ab? Wann sollte ich eine neue Immobilie kaufen und wie organisiere ich zeitlich und finanziell den Übergang? Wie ist der beste Verkaufspreis erzielbar? Was werden Käufer fragen? Welche juristischen Fallen lauern?

Und so weiter und sofort. Eines sollte klar sein: die eigene Immobilie ist der in der Regel größte Vermögensgegenstand. Jeder kleine Fehler kann sehr viel Geld kosten.

Fehler 2: Ich kenne den Wert meiner Immobilie!

Jeder Eigentümer weiß, was er einmal für seine Immobilie bezahlt hat und was er seither noch an Geld reingesteckt hat. Nicht selten ist das die Basis für die eigene Preisvorstellung: “Was ich bezahlt habe, möchte ich auch wieder raus haben.”  
Aber: diese Preisvorstellung muss nichts, aber auch gar nichts mit dem erzielbaren Preis zu tun haben. Der tatsächliche Preis kann darüber oder darunter liegen.

Er wird nur durch das Angebot und die Nachfrage im Moment des Verkaufsprozesses bestimmt. Den erzielbaren Preis vorherzusagen, ist gar nicht so einfach. Dafür ist sehr viel Erfahrung erforderlich und sehr viel Wissen über die Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Bei der Immobilienbewertung lohnt es sich, einen amtlichen Gutachter hinzuziehen.

Fehler 3: Einen Makler brauche ich zum Immobilie verkaufen wirklich nicht!

In der Tat haben viele Menschen Ihre Immobilie schon ohne Makler verkauft. Aber: die entscheidende Frage sollte nicht lauten, ob man eine Immobilie selbst verkaufen kann, sondern wie man sie zum besten Preis verkaufen kann ohne dabei selbst zu viel Zeit, Mühe und Geld zu investieren.

Die Erfahrung zeigt, dass ein professioneller und engagierter Makler eine große Hilfe sein kann und sein Geld wert ist. Er nimmt eine professionelle Wertermittlung vor, erstellt ein aussagekräftiges Exposé, bewirbt die Immobilie, organisiert Besichtigungen, ist telefonisch gut erreichbar, führt die Verkaufsverhandlungen durch, bereitet den Kaufvertrag vor, hilft bei Problemen, trägt die Vermarktungskosten und erhält nur im Erfolgsfall ein Honorar.

Fehler 4: Ein Anzeige aufgeben kann ich selbst.

Viele Privatverkäufer setzen die Immobilie einfach mal in die Zeitung oder ins Internet und schauen, was passiert.  
Allerdings: wer den Preis zu hoch ansetzt, erzeugt nur eine geringe Nachfrage. Die Immobilie wird zum Ladenhüter. Wer den Preis dagegen zu niedrig ansetzt, verschenkt unnötig Geld.

Ein weiteres Problem: Privatverkäufer wollen in der Vermarktung häufig Geld sparen und wählen nur einen Vermarktungsweg oder eine Vermarktungsplattform. Sieht ein potentieller Kaufinteressent das Angebot nicht, verliert der Eigentümer unter Umständen Geld. Vielleicht hätte gerade der Interessent den besten Preis bezahlt.

Fehler 5: Die Immobilie zu zeigen, kann nicht so schwer sein.

Und wer könnte das nicht besser als der Eigentümer selbst?  
Allerdings: Kaufinteressenten haben häufig einen ganz anderen Blickwinkel auf die Immobilie als Eigentümer. Interessenten fragen sich z.B. mit welchen Kosten eine Änderung des Grundrisses möglich wäre, was eine Wärmeisolierung kosten würde, etc.
Nicht selten kommen Kaufinteressenten mit langen Fragekatalogen. Eigentümer sind darauf nicht immer vorbereitet und berichten vor allem über Punkte, die sie selbst wichtig finden. Und manchmal verschweigen sie Dinge, die sie lieber erwähnt hätten (z.B. versteckte Mängel, die zu Schadensersatz führen können).

Fehler 6: Wieso verhandeln, ich sage, was ich haben will!

Nicht allen Eigentümern ist klar: Kaufinteressenten wollen immer einen Verhandlungserfolg haben. Ein Eigentümer muss sich genau überlegen, bei welchem Interessenten er an welcher Stelle, um wie viel nachgeben kann und möchte (z.B. „die Einbauküche lasse ich drin, wenn wir dafür nächste Woche zum Notar gehen“).

Verhandlungen erfolgreich zu führen, hat etwas mit Erfahrung zu tun. Makler können bei Verkaufsverhandlungen sehr hilfreich sein. Sie können zwischen Verkäufer- und Käuferinteressen eine Balance finden und eine Mittlerrolle einnehmen, die ein Eigentümer selbst nicht ausfüllen kann.

Fehler 7: Für den Kaufvertrag gibt es doch den Notar.

In der Tat ist es die Aufgabe eines Notars, einen Kaufvertragsentwurf zu machen und den Eigentumsübergang sicherzustellen.
Nur: der Kaufvertrag soll die zwischen Verkäufer und Käufer getroffenen Vereinbarungen widerspiegeln. Da der Notar nicht bei den Verhandlungen dabei war, müssen die mündlichen Vereinbarungen noch in eine juristische Form gebracht werden. Ein Eigentümer sollte wissen, welche Punkte er wie in einem Vertrag berücksichtigt wissen will (z.B. soll der Kaufpreis angezahlt werden? Sollen Mängel im Kaufvertrag erwähnt werden bzw. welche? Wann soll der wirtschaftliche Übergang erfolgen, etc.).


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Quelle: Immobilienkauf24