Freitag, 30. Oktober 2015

Entscheidungshilfe beim Immobilienkauf - das DCF-Verfahren


Stadtvilla Alt Heerdt, Düsseldorf-Heerdt


Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren


Vorwort::

Das Dicounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) ist eine Alternative zum traditionellen Ertragswertverfahren. Während letzteres hauptsächlich Mieten berücksichtigt, bleiben weitere Faktoren, die für qualifizierte Aussagen über eine Investitionsentscheidung wichtig sind, außen vor. Dazu zählen Kriterien wie Finanzierungskonditionen, steuerliche Verhältnisse, Entwicklungspotentiale, etc.

Hier bietet sich das DCF-Verfahren als Alternative förmlich an, das erwartete Entwicklungen mit in die Kalkulation einbezieht. Es ist ein Barwertverfahren, das die Dynamik zukünftiger Entwicklungen von Aufwendungen und Erträgen periodisch berücksichtigen kann.

Viele kennen sicherlich folgendes Problem zu genüge: Ein Investor möchte Rat hinsichtlich einer Entscheidung, ob er in ein spezielles Immobilienprojekt investieren soll. In der Praxis wird bisher meistens das sogenannte Ertragswertverfahren benutzt. Es berücksichtigt zwar die Mieten, kann aber nur bedingt die Grundlage für eine renditeorientierte Investitionsentscheidung sein. Wichtige weitere Einflussgrößen, die den Investor in seiner Investitionsentscheidung beeinflussen, wie Kaufkosten, Finanzierungsbedingungen, Kostenstruktur, steuerliche Gesichtspunkte und die Entwicklungsmöglichkeiten des Investitionsgutes „Immobilie" über einen festgelegten Investitionszeitraum, bleiben bei diesem Verfahren nahezu außen vor. d.h. die tatsächliche Rendite einer Investition kann nicht berechnet werden, und ein Vergleich zu alternativen Anlagen ist nicht möglich.

Um auf Grundlage dieser entscheidenden Faktoren eine qualifizierte Aussage über die Attraktivität einer Investitionsentscheidung zu bekommen, bietet sich aber das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) an. Im nun folgenden Text sollen die Vorteile des DCF-Verfahrens für den Investor anhand der Stadtvilla in Düsseldorf-Heerdt dargestellt werden.


Definition: DCF-Verfahren = Barwertverfahren

Das DCF-Verfahren ist ein Barwertverfahren, d.h. zukünftige Entwicklungen von Erträgen und Kosten werden auf den heutigen Zeitpunkt diskontiert. Diese Einnahmen und Ausgaben werden in diesem Fall über 10 Jahre tabellarisch zusammengefasst.

Individuelle jahresbezogene Einflüsse wie Leerstand, Instandhaltung / Modernisierung, Finanzierungskosten und Steuern können bei dieser Mehthode explizite Berücksichtigung finden.

Außerdem sind Vergleichsrechnungen von unterschiedlichen Objektentwicklungen möglich. Diese können gegenübergestellt werden, so dass ein Investor z.B. Modernisierungen von einzelnen Einheiten und deren Mietsteigerung innerhalb des Investitionszeitraums mit deren Auswirkungen auf die Rendite direkt darstellen kann.

Ein Vergleich dieser Ansätze hilft die beste Strategie für ein Objekt zu finden. Auch können einzelne fiktive Annahmen innerhalb des Investitionszeitraums ständig (z.B. halbjährlich) aktualisiert werden, um die strategischen Überlegungen immer auf den neuesten Stand zu bringen.

Es liefert Investoren zwei wichtige Ergebnisse:

a) Ermittlung des Barwertes = NPV (net present value) Bei dieser Betrachtungsweise wird die Renditevorstellung in Prozent vorgegeben! Es wird dann der Barwert errechnet, der sich aus dem maximalen Kaufpreis (oder Bodenwert + Herstellungskosten) für ein Investitionsobjekt ergibt.

b )Ermittlung des IRR (internal rate of return) Ziel ist es festzustellen, unter welchen Konstellationen gerade der Deckungsbeitrag erreicht wird. Der IRR ist dabei die Mindestrendite, bei der die Summe der periodischen Erträge und Kosten, erhöht um den Restwert und reduziert um das eingesetzte Eigenkapital, gleich Null ergibt.



Wenn der Ertragswert = die Summe der Barwerte = dem Kaufpreis ist, dann ist der IRR gleich dem Liegenschaftszins.


Vorteile des hier vorgestellten DCF-Verfahrens gegenüber dem Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren bezieht seine Informationen meist aus der Vergangenheit.

Beim DCF-Verfahren „blickt der Investor in die Zukunft". Er betrachtet die Investitionsdauer und spaltet sie nach Jahren auf. Gleichzeitig bezieht er konjunkturbedingte Schwankungen, aber auch Gegenmaßnahmen (Modernisierung / Umnutzung) in die Kalkulation mit ein. Außerdem werden die Kosten der verschiedenen Darlehen mit ihren unterschiedlichen Laufzeiten berücksichtigt. Aufgrund einer Annahme über die weitere konjunkturelle Entwicklung kann die Wertentwicklung der Immobilie über die Investitionsdauer abgeschätzt werden.

So kann der Investor die tatsächlichen Mieten benutzen, sie dann aber an den Konjunkturverlauf (Modernisierung, Mieterhöhung, Umnutzung) anpassen. Das DCF-Verfahren errechnet dem Investor für jedes Jahr der Investitionsdauer den Jahresfehlbetrag oder Jahresüberschuss (Summe aller Einnahmen und Ausgaben) und zinst diese auf den Wertermittlungsstichtag ab. Die Summe dieser abgezinsten Beträge, plus den abgezinsten Restwert des Bewertungsobjektes, ergibt den maximal möglichen Kaufpreis bei angenommenem Risiko (Zinssatz der Abzinsung).



Folgende Standard-Einflussfaktoren werden beim DCF-Verfahren verwendet:


Rohertrag
Bewirtschaftungskosten
Betrachtungszeitraum
Kalkulationszins (Risiko)
Fremdkapital (Zins, Tilgung, evtl. mehrere Darlehen)


Diese werden durch weitere wichtige Einflussfaktoren ergänzt:

Angebotener Kaufpreis
Entstehende Kaufkosten
Bodenwertanteil
AfA
Einkommenssteuersatz des Investors
Veränderungen über den Investitionszeitraum:Verkehrswert, Rohertrag Bewirtschaftungskosten
Verkaufskosten nach dem Betrachtungszeitraum
Eigenkapital


Die Berechnung soll auf die Stadtvilla in Düsseldorf-Heerdt angewendet werden. Sie wird zurzeit als Bürohaus genutzt. Nutzfläche beträgt 631m². Das Objekt wird für 1,6 Mio € angeboten. Der Mietzins wird mit 9,00 €/m² angenommen, Dies ist eine durchschnittlicher Mietzins, da Lagerflächen und Hauptflächen zu unterschiedlichen Preisen vermietet werden. Der Mietzins im Umfeld liegt bei 12,00 €/m².
Die Stadtvilla soll im gegebenen Fall als reines Investitionsobjekt betrachtet werden ungeachtet möchlicher Umnutzungen.

Folgende Daten werden für unser Beispiel angenommen:



  • Bei einem möglichen Kauf würden ca. 9% Kaufkosten (6,5% Grunderwerbsteuer und 1,5% Notarkosten) entstehen.
  • Der Bodenwert wurde auf 320 000 € geschätzt.
  • Unter Berücksichtigung der konjunkturellen Entwicklung wird sich der tatsächliche Rohertrag von 68 148 € ohne Modernisierung / Umnutzung maximal um eine Dynamik von 1% jährlich steigern lassen.
  • Das Objekt hat keinen Unterhaltungsstau.
    So sind Bewirtschaftungskosten von rd. 7 900 € im Jahr angemessen.
  • Die Investition in das Objekt soll über einen Zeitraum von 10 Jahren laufen.
  • Wir beziehen die Abschreibung von 2,5% (Bau vor 1924) und einen Einkommenssteuersatz von 42% in die Kalkulation ein.
  • Für die Abzinsung wählen wir einen Zinssatz von 5%, der etwa einem mittleren Risiko entspricht.
  • Die Eigenartigkeit des Objektes und der von uns erwartete konjunkturelle Verlauf erlauben eine vorsichtige Steigerung des Verkehrswertes von 2% pro Jahr.
  • Bei einem Verkauf nach 10 Jahren nehmen wir 5% Verkaufskosten an, die nicht vom Käufer getragen werden.


Der Investor setzt 128 000 € Eigenkapital ein. Damit wird das Objekt voll finanziert.

Hieraus ergibt sich folgender Tilgungsplan:


In unserem Betrachtungszeitraum gehen wir davon aus, dass sich der Rohertrag von
68 148 € auf 74 532 € steigern lässt. Gleichzeitig erhöhen sich die BWK von 7 913 € auf 9457 €. Hieraus ergibt sich eine Steigerung des Reinertrags von 60 235 € auf 65 075 €.

Es ergibt sich hierbei lediglich in den ersten zwei Jahren ein Steuervorteil, d. h. Das Gebäude arbeitet in kurzer Zeit mit Gewinn und deckt einen Teil der Tilgung.



Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse:

Bei der angenommenen Wertsteigerung ergibt sich ein Verkaufserlös von 1 988 320 € der um die angenommenen Verkaufskosten von rd 99 400 € und die Rückzahlung des Restdarlehens in der Höhe von rd. 1 249 600 € reduziert werden muss.

Es verbleibt ein Endeigenkapital von rd. 639 300 € in 10 Jahren, das wir auf den Wertermittlungsstichtag, nämlich heute, beziehen. d.h. wir diskontieren mit 5% über 10 Jahre und erhalten ein Endeigenkapital zum heutigen Zeitpunkt von rd. € 392 500 €.

Von diesen 392 470 € ziehen wir das zu investierende Eigenkapital in Höhe von 128 000 € ab, addieren die jeweiligen Überschüsse bzw. Fehlbeträge, die wir auf den Stichtag mit 5% diskontiert haben, und erhalten den „net present value" von rd. 238 400 €.

Wie das Beispiel zeigt, haben wir die Summe aller Ausgaben und Einnahmen über den Investitionszeitraum von 10 Jahren auf heute bezogen.

Die Investition bringt also aus heutiger Sicht einen Überschuss von 238 400 € bei einem Einsatz von 128 000 €.

Der IRR (internal rate of return) zeigt uns, dass bei einer Diskontierung mit rd. 11% der „net present value" der Investition gerade Null sein würde.

Unter den gegebenen Einflussgrößen ist die Investition sehr positiv zu bewerten, da im Normalfall das Risiko sicherlich nicht über 11% liegen wird.

Dies war nur eine Möglichkeit. Es lassen sich noch die verschiedensten Berechnungen für unterschiedliche Ansätze durchrechnen. Wie wirken sich z. Beisp. Umbauten und andere Ansätze der Mehrwerte auf die Rentabilität des Gebäudes aus. Oder wie sieht die Erweiterung der Laufzeit des Darlehens von 10 auf 15 Jahre aus.

Fazit: Der entscheidende Vorteil des DCF-Verfahrens ist seine Zukunftsorientierung. Dies kann sich aber auch als Nachteil herausstellen, denn es beruht teilweise auf Annahmen über eine erwartete, aber keineswegs gesicherte Entwicklung.

Diese Annahmen können sich als zu optimistisch herausstellen und damit den Wert einer Investition nachhaltig mindern.

Es kommen daher häufig Einwände gegen dieses Modell der Immobilienbewertung. Diese Bedenken sind u. E. nur teilweise berechtigt, denn eine Investition läuft immer unter Unsicherheit ab.

Die Verwendung von historischen Daten, wie es beim Ertragswertverfahren der Fall ist, ist oft trügerisch, weil es keine Garantie dafür gibt, dass sich zurückliegende Werte weiterhin erzielen lassen. Der Investor hat jedoch mit Hilfe des DCF-Verfahrens entscheidende Vorteile auf seiner Seite, denn er kann z.B. sehr vorsichtige Annahmen treffen, die seiner Risikoneignung entsprechen.

Insofern bietet das DCF-Verfahren eine Vielzahl neuer Chancen und Möglichkeiten für eine adäquate Immobilienbewertung. Es sollte die Investitionsentscheidung erleichtern.


Rainer E. Plinge
M: 0160 9492 89 22





Quellen: Hauke Petersen (Kiel) Eike Brand (Nürnberg) Prof. Wolfgang Kleiber (Bonn); Oliver Janssen Dipl. Sachverständiger DIA, (Heidelberg) 

Immobilien bewerten und verkaufen

Sie können Ihre Immobilie privat verkaufen. Das ist legitim und klappt manchmal auch. Mit dem Verkauf Ihrer Immobilie verfügen Sie über erhebliche Teile Ihres Vermögens. Wenn Sie hier Fehler begehen, heißt das möglicherweise teures Lehrgeld zu bezahlen.

Manch ein Immobilieneigentümer hat beim Verkauf mißliche Erfahrungen gemacht. In den ersten Wochen des Angebotes tauchen regelmäßig Interessenten zu Besichtigungen auf. Fast jeder Interessent lobt den guten Zustand der Immobilie. Alle verabschieden sich positiv : "Wir melden uns!" oder "Wir müssen nochmal darüber schlafen."  Und dann? Nichts! In vielen Fällen erfolgt einfach keine Reaktion mehr. Und selbst näher Interessierte sind einfach nicht dingfest zu machen. Es geht nicht voran.   Später schläft die Quote der Anrufer langsam ein, Besichtigungen finden nur noch sporadisch statt - jetzt wird es schwierig.


Als Eigentümer schätzt man selbstverständlich die Vorteile der eigenen Immobilie. Aber beim Verkauf gilt es zu ermitteln, wie die Immobilie aus der Sicht der Käufer zu bewerten ist. Ein zu optimistischer Verkaufspreis "nach Gefühl" kann weitreichende Folgen haben. Wird durch diesen zu hohen Verkaufspreis die passende Zielgruppe für die Immobilie verfehlt, kommt man dem Käufer keinen Schritt näher.
Wenn dann der Verkaufspreis Schritt für Schritt gesenkt werden muss, entsteht ein unseliger Degradationseffekt mit der Folge, dass die Immobilie schnell zum "Ladenhüter" wird.

Ein zu hoher Verkaufspreis verlängert den Zeitraum bis zum Verkauf erheblich. Am Ende wird dann häufig ein zu geringer Verkaufspreis erzielt. Ein unrealistischer Preis kann den Verkauf Ihrer Immobilie praktisch unmöglich machen. Deshalb ist die sorgfältige und objektive Wertermittlung so wichtig.

In erster Linie braucht man für eine Immobilienbewertung Fakten und Nachweise. Besonders bei einem älteren Gebäude müssen Modernisierungen, Sanierungen und Wartungen dokumentiert werden. Die Lage spielt eine entscheidendste Rolle für den Immobilienwert, ebenso wie die Entwicklung der Nachbarschaft und Region. Für die Wertermittlung von Immobilien wurde die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erlassen. Erstmals trat die Verordnung zur Immobilienbewertung im Jahr 1961 in Kraft, damals als Wertermittlungsverordnung (WertV), und wurde 1972 und 1988 novelliert. Die 2010 erlassene ImmoWertV berücksichtigt die neuen Bundesländer, den demografischen Wandel sowie die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft. Ferner sind folgende Aspekte hinzugekommen: die künftige Entwicklung eines Gebiets und energetische Eigenschaft einer Immobilie. Es gibt folgende Verfahren: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Ergänzend dazu wurde die Wertermittlungsrichtlinie (WertR) erlassen. Für den Sachwert eines Grundstücks gibt es die Sachwertrichtlinie 2012. Die Anwendung soll die Ermittlung des Sach- beziehungsweise Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherstellen. All diese Aspekte werden bei einer Immobilienbewertung berücksichtigt. 

In der Regel werden mit einer qualifizierten Bewertung entsprechend ausgebildete Sachverständige beauftragt. Sie erstellen ein Gutachten für die Immobilie, das den Verkehrswert ermittelt und das auf verschiedenen Wertermittlungsverfahren basiert. Die Gewichtung des jeweiligen Verfahrens hängt von der Immobilie ab.

Obwohl oder gerade weil die Verfahren zur Verkehrswertermittlung im Ablauf der Berechnung gesetzlich vorgeschrieben sind, weichen die Bewertungergebnisse desselben Objektes oft bedeutend voneinander ab. Auch wenn die ImmoWertV 2010 genaue Begründungen der gewählten Verfahren und Ausgangsgrößen vorschreibt, liegen andererseits marktgerechte Korrekturfaktoren in der Verantwortung des Gutachters. Irrtümer, fehlerhafte Marktbeobachtung, unzulässige Verallgemeinerungen bis hin zur Manipulation zu Gunsten eines Auftraggebers oder Eigeninteresse sind nie anszuschließen. Beispielhaft seien hier einige Punkte genannt:
  • Wahl des Verfahrens der Verkehrswertermittlung – Die Ergebnisse weichen in der Regel stark voneinander ab, obwohl die Berechnung im Detqail stimmt.
  • Ansatz der erzielbaren Miete – Wie wird der Ertrag von LEERSTAND bewertet?
  • Bewertung der vom Ertrag abzuziehenden Bewirtschaftungskosten
  • Festlegung der Gesamtnutzungsdauer – beeinflusst die Barwertfaktoren für die Kapitalisierung oder die Abzinsung.
  • Ansatz der Ausgangsgrößen (Flächenangaben, Bodenpreise etc.)
  • Einschätzung der Baupreise im Indexjahr – der Ausgangswert verändert das Ergebnis
  • Bewertung von Mängeln – Höhe der Wertminderung
  • Marktanpassungsfaktor – wurde Angebot und Nachfrage richtig eingeschätzt?

Häufig wird die Maklermethode angewendet. Diese Variante der Wertermittlung ist eigentlich gar keine. Makler werden in ihrer ersten Einschätzung folgendermaßen vorgehen:
Erzielbare Jahresnettomiete der zu bewertenden Immobilie multipliziert mit einem bestimmten Faktor (Erfahrungswert) ergibt den am Markt erzielbaren Preis. Die Ermittlung des Verkaufspreises kann mit dieser Methode nur überschlägig vorgenommen werden. Ihr Vorteil liegt in einer sehr schnellen Aussage, die bei Bedarf – in einem Gutachten – allerdings genauer begründet werden muss.

Folgende Erfahrungswerte haben sich in Deutschland herauskristallisiert:

Art der Immobilie Multiplikator entspricht Rendite von
Erstklassige innerstädtische Büro- und Geschäftshäuser in Top-Lage
18 – 20
5 % bis 5,5%
Autonome Bürohäuser in guten Innenstadtrandlagen
14 – 18
5,5% bis 7 %
^Bürohäuser in Gewerbegebieten und an der Peripherie
12 bis 14
7% bis 8 %
Gewerbeparks
10 bis 12
8,5% bis 10.%
Vermietete Lager – und Produktionshallen
8 bis 10
10 % bis 11,5 %
Wohngebäude
13,5 bis 17,5
6,5% bis 7,4%

Beispiel: Bei Immoscout24 wird ein Wohnhaus mit zwei Gewerbeeinheiten und acht Wohnungen angeboten, innerstädtische Lage, verkehrsgünstig, größtenteils vermietet, derzeit erzielbare NKM/Monat = 5 375 €. Kaufpreisvorstellung des Anbieters 1,29 Mio €.

Damit entspricht der Kaufpreis dem 20-fachen der JNKM, das ist ziemlich üppig und sollte durchaus Verhandlungsspielraum lassen. Eine richtige Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren kommt wahrscheinlich zu einem niedrigeren Verkehrswert. Als interessierter Käufer könnte man das 15-fache der JNKM bieten. Vielleicht treffen sich die Parteien dann irgendwo.

Eine Entscheidungshilfe bietet die DCF-Methode. Es ist keine Wertermittlung zu einem bestimmten Stichtag. Auch wird die Trennung zwischen Gebäude- und Bodenwert außer Acht gelassen. Bestimmt wird, ob die Immobilie zu einem bestimmten Preis und bestimmten Annahmen für die Zukunft unter Renditegesichtspunkten sinnvoll ist.

                               Hier liefere ich ein Beispiel aus meinen jüngsten Verkäufen in einem weiteren Blog.:

Erfolgreicher Immobilienverkauf - durch mich natürlich - beginnt mit dem richtigen Immobilienmarketing und damit der Zielgruppenanalyse. Die Interessenten nutzen bei ihrer Suche ganz unterschiedliche Informationskanäle. Natürlich sind die Immobilienportale aus dem Immobilienmarketing nicht mehr wegzudenken. Aber Ältere blättern immer noch gerne in der Zeitung. Und die jüngere Generation nutzt die Social Media Netzwerke und mobile Apps. Allen gemeinsam ist die attraktive und gut aufbereitete Präsentation Ihrer Immobilie.
Deshalb erfordert es vorab eine sorgfältige Bearbeitung der Unterlagen. Das  professionelles Immobilienmarketing gestaltet sich alsdann wie folgt:
  • Virales Marketing – eine Marketingform, die soziale Netzwerke und Medien nutzt - im direkten Umfeld führt uns oft schon ganz nah zum Käufer.
  • Immobilienmarketing über zahlreiche Online-Kanäle. Sie sorgt für Aufmerksamkeit überall dort, wo der potentielle Käufer oder Mieter suchen könnte.
  • Die Präsentation Ihrer Immobilie in den Printmedien erreicht auch die Internetmuffel.
  • Immobilienmarketing ist bei mir ein 24Std.-Job.
  • Immobilien vermarkte ich ebenfalls direkt zumal ich über etliche Suchaufträge verfüge.
Die Immobilienbewertung bildet somit die Basis für eine erfolgreiche Vermarktung einer Immobilie. Gebäude und Grundstück werden getrennt betrachtet, um einen realistischen Wert zu erhalten. Auch wenn man sich als Immobilieneigentümer den maximalen Wert für seine Immobilie wünscht und deshalb schnell versucht ist, das Vergleichswertverfahren der Online-Portale als ideale Methode zur Wertermittlung anzuwenden, so sprechen viele Aspekte gegen diesen eingeschränkten Tunnelblick. Die Folgen einer zu hohen Bewertung können sein, dass - wie bereits erwähnt - die Immobilie lange Zeit keinen Interessenten findet und am Ende große Preiszugeständnisse gemacht werden müssen. Viel Zeit und persönliche Energie gehen verloren. 

Ferner ist die Beleihung einer Immobilie nur durch ein Gutachten möglich und nicht über die Wertermittlung eines Online-Portals. Der sachkundige Immobilienwert kann vor finanziellem Schaden schützen. Eine Vielzahl an Informationen sind notwendig, um den tatsächlichen Wert von Immobilien zu ermitteln. Eine Besichtigung vor Ort ist unerlässlich. Nehmen Sie sich Zeit für diese wichtige Komponente im Vermarktungsprozess Ihrer Immobilie.

Um noch einmal auf die Bewertung zurückzukommen; Der Vorteil einer qualifizierten Immobilienbewertung ist, dass in Preisverhandlungen gegebenenfalls weniger Spielraum eingeräumt werden muss. Ein Gutachten gibt auch die Sicherheit, dass die Immobilie nicht unter ihrem Wert angeboten wird oder zu einem überhöhten Preis beworben wird. Darüber hinaus ist ein Immobiliengutachten die Basis für eine Vermögensauseinandersetzung, Versicherungswertermittlung und Beleihungswertermittlung.



REALTIESINVEST
M. 0160 9492 89 22














Quellen:
Dr. Carsten Schmidt, Buchautor: Manhattan Modern, 1929-1969.; Wikipedia; Schwarze Immobilien