Manch ein Immobilieneigentümer hat beim Verkauf mißliche
Erfahrungen gemacht. In den ersten Wochen des Angebotes tauchen
regelmäßig Interessenten zu Besichtigungen auf. Fast jeder
Interessent lobt den guten Zustand der Immobilie. Alle verabschieden
sich positiv : "Wir melden uns!" oder "Wir müssen nochmal darüber schlafen." Und dann? Nichts! In vielen Fällen erfolgt
einfach keine Reaktion mehr. Und selbst näher Interessierte sind
einfach nicht dingfest zu machen. Es geht nicht voran. Später schläft die Quote der Anrufer langsam ein, Besichtigungen
finden nur noch sporadisch statt - jetzt wird es schwierig.
Als Eigentümer schätzt man selbstverständlich die Vorteile der
eigenen Immobilie. Aber beim Verkauf gilt es zu ermitteln, wie die
Immobilie aus der Sicht der Käufer zu bewerten ist. Ein zu
optimistischer Verkaufspreis "nach Gefühl"
kann weitreichende Folgen haben. Wird durch diesen zu hohen
Verkaufspreis die passende Zielgruppe für die Immobilie verfehlt,
kommt man dem Käufer keinen Schritt näher.
Wenn dann der Verkaufspreis Schritt für Schritt gesenkt werden
muss, entsteht ein unseliger Degradationseffekt mit der Folge,
dass die Immobilie schnell zum "Ladenhüter" wird.
Ein zu hoher Verkaufspreis verlängert
den Zeitraum bis zum Verkauf erheblich. Am Ende wird dann häufig ein
zu geringer Verkaufspreis erzielt. Ein unrealistischer Preis kann den
Verkauf Ihrer Immobilie praktisch unmöglich machen.
Deshalb ist die sorgfältige und objektive Wertermittlung so
wichtig.
In
erster Linie braucht man für eine Immobilienbewertung Fakten und
Nachweise. Besonders bei einem älteren Gebäude müssen
Modernisierungen, Sanierungen und Wartungen dokumentiert werden. Die Lage spielt eine entscheidendste Rolle
für den Immobilienwert, ebenso wie die Entwicklung der Nachbarschaft
und Region. Für die Wertermittlung von Immobilien wurde die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erlassen. Erstmals trat die Verordnung zur
Immobilienbewertung im Jahr 1961 in Kraft, damals als
Wertermittlungsverordnung (WertV), und wurde 1972 und 1988
novelliert. Die 2010 erlassene ImmoWertV berücksichtigt die neuen
Bundesländer, den demografischen Wandel sowie die Internationalisierung
der Immobilienwirtschaft. Ferner sind folgende Aspekte hinzugekommen: die künftige
Entwicklung eines Gebiets und energetische Eigenschaft einer
Immobilie. Es gibt folgende Verfahren: Sachwertverfahren,
Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Ergänzend dazu
wurde die Wertermittlungsrichtlinie (WertR) erlassen. Für den
Sachwert eines Grundstücks gibt es die Sachwertrichtlinie 2012. Die
Anwendung soll die Ermittlung des Sach- beziehungsweise Verkehrswerts
von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen
sicherstellen. All diese Aspekte werden bei einer Immobilienbewertung
berücksichtigt.
In der Regel
werden mit einer qualifizierten Bewertung entsprechend ausgebildete
Sachverständige beauftragt. Sie erstellen ein Gutachten für die
Immobilie, das den Verkehrswert ermittelt und das auf verschiedenen Wertermittlungsverfahren basiert. Die
Gewichtung des jeweiligen Verfahrens hängt von der Immobilie ab.
Obwohl oder gerade weil die Verfahren
zur Verkehrswertermittlung im Ablauf der Berechnung gesetzlich
vorgeschrieben sind, weichen die Bewertungergebnisse desselben
Objektes oft bedeutend voneinander ab. Auch wenn die ImmoWertV 2010
genaue Begründungen der gewählten Verfahren und Ausgangsgrößen
vorschreibt, liegen andererseits marktgerechte Korrekturfaktoren in
der Verantwortung des Gutachters. Irrtümer, fehlerhafte
Marktbeobachtung, unzulässige Verallgemeinerungen bis hin zur
Manipulation zu Gunsten eines Auftraggebers oder Eigeninteresse sind
nie anszuschließen. Beispielhaft seien hier einige Punkte genannt:
- Wahl des Verfahrens der Verkehrswertermittlung – Die Ergebnisse weichen in der Regel stark voneinander ab, obwohl die Berechnung im Detqail stimmt.
- Ansatz der erzielbaren Miete – Wie wird der Ertrag von LEERSTAND bewertet?
- Bewertung der vom Ertrag abzuziehenden Bewirtschaftungskosten
- Festlegung der Gesamtnutzungsdauer – beeinflusst die Barwertfaktoren für die Kapitalisierung oder die Abzinsung.
- Ansatz der Ausgangsgrößen (Flächenangaben, Bodenpreise etc.)
- Einschätzung der Baupreise im Indexjahr – der Ausgangswert verändert das Ergebnis
- Bewertung von Mängeln – Höhe der Wertminderung
- Marktanpassungsfaktor – wurde Angebot und Nachfrage richtig eingeschätzt?
Häufig wird die Maklermethode
angewendet. Diese Variante der Wertermittlung ist eigentlich gar
keine. Makler werden in ihrer ersten Einschätzung folgendermaßen
vorgehen:
Erzielbare Jahresnettomiete der zu
bewertenden Immobilie multipliziert mit einem bestimmten Faktor
(Erfahrungswert) ergibt den am Markt erzielbaren Preis. Die
Ermittlung des Verkaufspreises kann mit dieser Methode nur
überschlägig vorgenommen werden. Ihr Vorteil liegt in einer sehr
schnellen Aussage, die bei Bedarf – in einem Gutachten –
allerdings genauer begründet werden muss.
Folgende Erfahrungswerte haben sich in
Deutschland herauskristallisiert:
| Art der Immobilie | Multiplikator | entspricht Rendite von |
| Erstklassige innerstädtische Büro- und Geschäftshäuser in Top-Lage |
18 – 20
|
5 % bis 5,5%
|
| Autonome Bürohäuser in guten Innenstadtrandlagen |
14 – 18
|
5,5% bis 7 %
|
| ^Bürohäuser in Gewerbegebieten und an der Peripherie |
12 bis 14
|
7% bis 8 %
|
| Gewerbeparks |
10 bis 12
|
8,5% bis 10.%
|
| Vermietete Lager – und Produktionshallen |
8 bis 10
|
10 % bis 11,5 %
|
| Wohngebäude |
13,5 bis 17,5
|
6,5% bis 7,4%
|
Beispiel: Bei Immoscout24 wird ein
Wohnhaus mit zwei Gewerbeeinheiten und acht Wohnungen angeboten,
innerstädtische Lage, verkehrsgünstig, größtenteils vermietet,
derzeit erzielbare NKM/Monat = 5 375 €. Kaufpreisvorstellung des
Anbieters 1,29 Mio €.
Damit entspricht der Kaufpreis dem
20-fachen der JNKM, das ist ziemlich üppig und sollte durchaus
Verhandlungsspielraum lassen. Eine richtige Wertermittlung nach dem
Ertragswertverfahren kommt wahrscheinlich zu einem niedrigeren
Verkehrswert. Als interessierter Käufer könnte man das 15-fache der
JNKM bieten. Vielleicht treffen sich die Parteien dann irgendwo.
Eine Entscheidungshilfe bietet die
DCF-Methode. Es ist keine Wertermittlung zu einem bestimmten
Stichtag. Auch wird die Trennung zwischen Gebäude- und Bodenwert
außer Acht gelassen. Bestimmt wird, ob die Immobilie zu einem
bestimmten Preis und bestimmten Annahmen für die Zukunft unter
Renditegesichtspunkten sinnvoll ist.
Hier liefere ich ein Beispiel aus meinen jüngsten
Verkäufen in einem weiteren Blog.:
Erfolgreicher Immobilienverkauf - durch mich natürlich -
beginnt mit dem richtigen Immobilienmarketing und damit der
Zielgruppenanalyse. Die Interessenten nutzen bei ihrer Suche ganz unterschiedliche
Informationskanäle. Natürlich
sind die Immobilienportale aus dem Immobilienmarketing nicht mehr
wegzudenken. Aber Ältere blättern immer noch gerne in der Zeitung.
Und die jüngere Generation nutzt die Social Media Netzwerke und
mobile Apps. Allen gemeinsam ist die attraktive und gut aufbereitete
Präsentation Ihrer Immobilie.
Deshalb erfordert es vorab eine sorgfältige Bearbeitung der Unterlagen. Das professionelles
Immobilienmarketing gestaltet sich alsdann wie folgt:- Virales Marketing – eine Marketingform, die soziale Netzwerke und Medien nutzt - im direkten Umfeld führt uns oft schon ganz nah zum Käufer.
- Immobilienmarketing über zahlreiche Online-Kanäle. Sie sorgt für Aufmerksamkeit überall dort, wo der potentielle Käufer
oder Mieter suchen könnte.
- Die Präsentation Ihrer Immobilie in den Printmedien erreicht
auch die Internetmuffel.
- Immobilienmarketing ist bei mir ein 24Std.-Job.
- Immobilien vermarkte ich ebenfalls direkt zumal ich über etliche Suchaufträge verfüge.
Die Immobilienbewertung bildet somit die Basis für eine erfolgreiche Vermarktung einer Immobilie. Gebäude und Grundstück werden getrennt betrachtet, um einen realistischen
Wert zu erhalten. Auch wenn man sich als Immobilieneigentümer den
maximalen Wert für seine Immobilie wünscht und deshalb schnell
versucht ist, das Vergleichswertverfahren der Online-Portale als
ideale Methode zur Wertermittlung anzuwenden, so sprechen viele
Aspekte gegen diesen eingeschränkten Tunnelblick. Die Folgen einer
zu hohen Bewertung können sein, dass - wie bereits erwähnt - die Immobilie lange Zeit keinen
Interessenten findet und am Ende große Preiszugeständnisse gemacht
werden müssen. Viel Zeit und persönliche Energie gehen verloren.
Ferner ist die Beleihung einer Immobilie nur durch ein Gutachten
möglich und nicht über die Wertermittlung eines Online-Portals. Der
sachkundige Immobilienwert kann vor finanziellem Schaden schützen.
Eine Vielzahl an Informationen sind notwendig, um den tatsächlichen
Wert von Immobilien zu ermitteln. Eine Besichtigung vor Ort ist
unerlässlich. Nehmen Sie sich Zeit für diese wichtige Komponente im
Vermarktungsprozess Ihrer Immobilie.
Um noch einmal auf die Bewertung
zurückzukommen; Der Vorteil einer qualifizierten Immobilienbewertung
ist, dass in Preisverhandlungen gegebenenfalls weniger Spielraum
eingeräumt werden muss. Ein Gutachten gibt auch die Sicherheit, dass
die Immobilie nicht unter ihrem Wert angeboten wird oder zu einem
überhöhten Preis beworben wird. Darüber hinaus ist ein
Immobiliengutachten die Basis für eine Vermögensauseinandersetzung,
Versicherungswertermittlung und Beleihungswertermittlung.
REALTIESINVEST
M. 0160 9492 89 22
Quellen:
Dr. Carsten Schmidt, Buchautor: Manhattan Modern, 1929-1969.; Wikipedia; Schwarze Immobilien
Keine Kommentare:
Kommentar veröffentlichen