Freitag, 30. Oktober 2015

Immobilien bewerten und verkaufen

Sie können Ihre Immobilie privat verkaufen. Das ist legitim und klappt manchmal auch. Mit dem Verkauf Ihrer Immobilie verfügen Sie über erhebliche Teile Ihres Vermögens. Wenn Sie hier Fehler begehen, heißt das möglicherweise teures Lehrgeld zu bezahlen.

Manch ein Immobilieneigentümer hat beim Verkauf mißliche Erfahrungen gemacht. In den ersten Wochen des Angebotes tauchen regelmäßig Interessenten zu Besichtigungen auf. Fast jeder Interessent lobt den guten Zustand der Immobilie. Alle verabschieden sich positiv : "Wir melden uns!" oder "Wir müssen nochmal darüber schlafen."  Und dann? Nichts! In vielen Fällen erfolgt einfach keine Reaktion mehr. Und selbst näher Interessierte sind einfach nicht dingfest zu machen. Es geht nicht voran.   Später schläft die Quote der Anrufer langsam ein, Besichtigungen finden nur noch sporadisch statt - jetzt wird es schwierig.


Als Eigentümer schätzt man selbstverständlich die Vorteile der eigenen Immobilie. Aber beim Verkauf gilt es zu ermitteln, wie die Immobilie aus der Sicht der Käufer zu bewerten ist. Ein zu optimistischer Verkaufspreis "nach Gefühl" kann weitreichende Folgen haben. Wird durch diesen zu hohen Verkaufspreis die passende Zielgruppe für die Immobilie verfehlt, kommt man dem Käufer keinen Schritt näher.
Wenn dann der Verkaufspreis Schritt für Schritt gesenkt werden muss, entsteht ein unseliger Degradationseffekt mit der Folge, dass die Immobilie schnell zum "Ladenhüter" wird.

Ein zu hoher Verkaufspreis verlängert den Zeitraum bis zum Verkauf erheblich. Am Ende wird dann häufig ein zu geringer Verkaufspreis erzielt. Ein unrealistischer Preis kann den Verkauf Ihrer Immobilie praktisch unmöglich machen. Deshalb ist die sorgfältige und objektive Wertermittlung so wichtig.

In erster Linie braucht man für eine Immobilienbewertung Fakten und Nachweise. Besonders bei einem älteren Gebäude müssen Modernisierungen, Sanierungen und Wartungen dokumentiert werden. Die Lage spielt eine entscheidendste Rolle für den Immobilienwert, ebenso wie die Entwicklung der Nachbarschaft und Region. Für die Wertermittlung von Immobilien wurde die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erlassen. Erstmals trat die Verordnung zur Immobilienbewertung im Jahr 1961 in Kraft, damals als Wertermittlungsverordnung (WertV), und wurde 1972 und 1988 novelliert. Die 2010 erlassene ImmoWertV berücksichtigt die neuen Bundesländer, den demografischen Wandel sowie die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft. Ferner sind folgende Aspekte hinzugekommen: die künftige Entwicklung eines Gebiets und energetische Eigenschaft einer Immobilie. Es gibt folgende Verfahren: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Ergänzend dazu wurde die Wertermittlungsrichtlinie (WertR) erlassen. Für den Sachwert eines Grundstücks gibt es die Sachwertrichtlinie 2012. Die Anwendung soll die Ermittlung des Sach- beziehungsweise Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherstellen. All diese Aspekte werden bei einer Immobilienbewertung berücksichtigt. 

In der Regel werden mit einer qualifizierten Bewertung entsprechend ausgebildete Sachverständige beauftragt. Sie erstellen ein Gutachten für die Immobilie, das den Verkehrswert ermittelt und das auf verschiedenen Wertermittlungsverfahren basiert. Die Gewichtung des jeweiligen Verfahrens hängt von der Immobilie ab.

Obwohl oder gerade weil die Verfahren zur Verkehrswertermittlung im Ablauf der Berechnung gesetzlich vorgeschrieben sind, weichen die Bewertungergebnisse desselben Objektes oft bedeutend voneinander ab. Auch wenn die ImmoWertV 2010 genaue Begründungen der gewählten Verfahren und Ausgangsgrößen vorschreibt, liegen andererseits marktgerechte Korrekturfaktoren in der Verantwortung des Gutachters. Irrtümer, fehlerhafte Marktbeobachtung, unzulässige Verallgemeinerungen bis hin zur Manipulation zu Gunsten eines Auftraggebers oder Eigeninteresse sind nie anszuschließen. Beispielhaft seien hier einige Punkte genannt:
  • Wahl des Verfahrens der Verkehrswertermittlung – Die Ergebnisse weichen in der Regel stark voneinander ab, obwohl die Berechnung im Detqail stimmt.
  • Ansatz der erzielbaren Miete – Wie wird der Ertrag von LEERSTAND bewertet?
  • Bewertung der vom Ertrag abzuziehenden Bewirtschaftungskosten
  • Festlegung der Gesamtnutzungsdauer – beeinflusst die Barwertfaktoren für die Kapitalisierung oder die Abzinsung.
  • Ansatz der Ausgangsgrößen (Flächenangaben, Bodenpreise etc.)
  • Einschätzung der Baupreise im Indexjahr – der Ausgangswert verändert das Ergebnis
  • Bewertung von Mängeln – Höhe der Wertminderung
  • Marktanpassungsfaktor – wurde Angebot und Nachfrage richtig eingeschätzt?

Häufig wird die Maklermethode angewendet. Diese Variante der Wertermittlung ist eigentlich gar keine. Makler werden in ihrer ersten Einschätzung folgendermaßen vorgehen:
Erzielbare Jahresnettomiete der zu bewertenden Immobilie multipliziert mit einem bestimmten Faktor (Erfahrungswert) ergibt den am Markt erzielbaren Preis. Die Ermittlung des Verkaufspreises kann mit dieser Methode nur überschlägig vorgenommen werden. Ihr Vorteil liegt in einer sehr schnellen Aussage, die bei Bedarf – in einem Gutachten – allerdings genauer begründet werden muss.

Folgende Erfahrungswerte haben sich in Deutschland herauskristallisiert:

Art der Immobilie Multiplikator entspricht Rendite von
Erstklassige innerstädtische Büro- und Geschäftshäuser in Top-Lage
18 – 20
5 % bis 5,5%
Autonome Bürohäuser in guten Innenstadtrandlagen
14 – 18
5,5% bis 7 %
^Bürohäuser in Gewerbegebieten und an der Peripherie
12 bis 14
7% bis 8 %
Gewerbeparks
10 bis 12
8,5% bis 10.%
Vermietete Lager – und Produktionshallen
8 bis 10
10 % bis 11,5 %
Wohngebäude
13,5 bis 17,5
6,5% bis 7,4%

Beispiel: Bei Immoscout24 wird ein Wohnhaus mit zwei Gewerbeeinheiten und acht Wohnungen angeboten, innerstädtische Lage, verkehrsgünstig, größtenteils vermietet, derzeit erzielbare NKM/Monat = 5 375 €. Kaufpreisvorstellung des Anbieters 1,29 Mio €.

Damit entspricht der Kaufpreis dem 20-fachen der JNKM, das ist ziemlich üppig und sollte durchaus Verhandlungsspielraum lassen. Eine richtige Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren kommt wahrscheinlich zu einem niedrigeren Verkehrswert. Als interessierter Käufer könnte man das 15-fache der JNKM bieten. Vielleicht treffen sich die Parteien dann irgendwo.

Eine Entscheidungshilfe bietet die DCF-Methode. Es ist keine Wertermittlung zu einem bestimmten Stichtag. Auch wird die Trennung zwischen Gebäude- und Bodenwert außer Acht gelassen. Bestimmt wird, ob die Immobilie zu einem bestimmten Preis und bestimmten Annahmen für die Zukunft unter Renditegesichtspunkten sinnvoll ist.

                               Hier liefere ich ein Beispiel aus meinen jüngsten Verkäufen in einem weiteren Blog.:

Erfolgreicher Immobilienverkauf - durch mich natürlich - beginnt mit dem richtigen Immobilienmarketing und damit der Zielgruppenanalyse. Die Interessenten nutzen bei ihrer Suche ganz unterschiedliche Informationskanäle. Natürlich sind die Immobilienportale aus dem Immobilienmarketing nicht mehr wegzudenken. Aber Ältere blättern immer noch gerne in der Zeitung. Und die jüngere Generation nutzt die Social Media Netzwerke und mobile Apps. Allen gemeinsam ist die attraktive und gut aufbereitete Präsentation Ihrer Immobilie.
Deshalb erfordert es vorab eine sorgfältige Bearbeitung der Unterlagen. Das  professionelles Immobilienmarketing gestaltet sich alsdann wie folgt:
  • Virales Marketing – eine Marketingform, die soziale Netzwerke und Medien nutzt - im direkten Umfeld führt uns oft schon ganz nah zum Käufer.
  • Immobilienmarketing über zahlreiche Online-Kanäle. Sie sorgt für Aufmerksamkeit überall dort, wo der potentielle Käufer oder Mieter suchen könnte.
  • Die Präsentation Ihrer Immobilie in den Printmedien erreicht auch die Internetmuffel.
  • Immobilienmarketing ist bei mir ein 24Std.-Job.
  • Immobilien vermarkte ich ebenfalls direkt zumal ich über etliche Suchaufträge verfüge.
Die Immobilienbewertung bildet somit die Basis für eine erfolgreiche Vermarktung einer Immobilie. Gebäude und Grundstück werden getrennt betrachtet, um einen realistischen Wert zu erhalten. Auch wenn man sich als Immobilieneigentümer den maximalen Wert für seine Immobilie wünscht und deshalb schnell versucht ist, das Vergleichswertverfahren der Online-Portale als ideale Methode zur Wertermittlung anzuwenden, so sprechen viele Aspekte gegen diesen eingeschränkten Tunnelblick. Die Folgen einer zu hohen Bewertung können sein, dass - wie bereits erwähnt - die Immobilie lange Zeit keinen Interessenten findet und am Ende große Preiszugeständnisse gemacht werden müssen. Viel Zeit und persönliche Energie gehen verloren. 

Ferner ist die Beleihung einer Immobilie nur durch ein Gutachten möglich und nicht über die Wertermittlung eines Online-Portals. Der sachkundige Immobilienwert kann vor finanziellem Schaden schützen. Eine Vielzahl an Informationen sind notwendig, um den tatsächlichen Wert von Immobilien zu ermitteln. Eine Besichtigung vor Ort ist unerlässlich. Nehmen Sie sich Zeit für diese wichtige Komponente im Vermarktungsprozess Ihrer Immobilie.

Um noch einmal auf die Bewertung zurückzukommen; Der Vorteil einer qualifizierten Immobilienbewertung ist, dass in Preisverhandlungen gegebenenfalls weniger Spielraum eingeräumt werden muss. Ein Gutachten gibt auch die Sicherheit, dass die Immobilie nicht unter ihrem Wert angeboten wird oder zu einem überhöhten Preis beworben wird. Darüber hinaus ist ein Immobiliengutachten die Basis für eine Vermögensauseinandersetzung, Versicherungswertermittlung und Beleihungswertermittlung.



REALTIESINVEST
M. 0160 9492 89 22














Quellen:
Dr. Carsten Schmidt, Buchautor: Manhattan Modern, 1929-1969.; Wikipedia; Schwarze Immobilien



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