Viele
Anleger müssen sich entscheiden, in welches Immobilienprojekt sie
investieren sollen. Für diesen Zweck wird üblicherweise das
Ertragswertverfahren angewendet. Dieses berücksichtigt zwar Mieten,
ignoriert aber wesentliche Faktoren wie Kaufkosten, Finanzierung,
Steueraspekte und die langfristige Entwicklung der Immobilie. Dies führt
dazu, dass es nicht möglich ist, die tatsächliche Rendite zu berechnen
und einen Vergleich mit anderen Anlageformen vorzunehmen.
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Im
Gegensatz dazu ermöglicht das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) eine
detailliertere Analyse, da es künftige Einnahmen und Ausgaben auf den
aktuellen Zeitpunkt abzinst und somit den Barwert ermittelt. Die
anzuwendende Formel ist folgende:
Dadurch
können individuelle Faktoren wie Leerstand, Modernisierung und Steuern
über einen bestimmten Zeitraum detailliert berücksichtigt werden. Auf
diese Weise ist es einem Investor möglich, Modernisierungsmaßnahmen und
deren Effekte auf die Rendite unmittelbar miteinander zu vergleichen und
die optimale Strategie für ein bestimmtes Objekt auszuwählen.
Die
beiden Hauptergebnisse des DCF-Verfahrens sind der Nettobarwert (NPV)
und der interne Zinsfuß (IRR). Der NPV zeigt den Höchstkaufpreis an, den
ein Anleger für ein Objekt bezahlen kann. Der IRR legt die
Mindestrendite fest, bei der die Investition im Moment noch rentabel
ist.
Das DCF-Verfahren schaut in
die Zukunft, anders als das Ertragswertverfahren, das Daten aus der
Vergangenheit verwendet und häufig auf subjektiven Schätzungen basiert.
Es nimmt Schwankungen in der Konjunktur, Modernisierungen und die
Ausgaben für verschiedene Finanzierungsmodelle in Betracht. Das
ermöglicht eine bessere Schätzung und Anpassung der Wertentwicklung
einer Immobilie während des Investitionszeitraums.
Zusammengefasst:
Das DCF-Verfahren – es wird von Realtiesinvest genutzt – erlaubt eine
fundiertere Einschätzung der Rentabilität einer Immobilie, indem es
nicht nur vergangene Daten, sondern auch zukünftige Entwicklungen und
Risiken einbezieht. Es liefert somit eine präzisere Basis für
Investitionsentscheidungen.
Mindestens
400.000 neue Wohnungen werden pro Jahr gebraucht, um den Bedarf an
Wohnraum zu decken. 2018 bewegte sich der Auslastungsgrad auf einem
Höchststand vongut 80 Prozent. Im 4. Quartal 2022 ist die
Kapazitätsauslastung im Baugewerbe auf rund 73 Prozent gesunken. In der
ersten Jahreshälfte 2023 stieg die Auslastung wieder leicht an. Das
gilt sowohl für das Bauhaupt- als auch für das Ausbaugewerbe.
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Aktuell gibt es mehrere bedeutende Trends im Wohnungsbau, die die Branche prägen:
1. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz
Grünes Bauen:
Es gibt einen starken Fokus auf umweltfreundliche Bauweisen und
Materialien. Dies umfasst die Nutzung von erneuerbaren Energien,
energieeffizienten Geräten und nachhaltigen Baumaterialien1.
Passivhäuser: Gebäude, die extrem energieeffizient sind und wenig bis gar keine externe Energiezufuhr benötigen, werden immer beliebter1.
2. Modulares und vorgefertigtes Bauen
Modulare Bauweise:
Diese Methode ermöglicht eine schnellere und kostengünstigere Bauweise,
da große Teile des Gebäudes in Fabriken vorgefertigt und dann vor Ort
zusammengesetzt werden.
3D-Druck: Der Einsatz von 3D-Drucktechnologien im Bauwesen nimmt zu, was die Bauzeit verkürzt und die Kosten senkt2.
3. Smart Homes
Intelligente Technologien:
Die Integration von Smart-Home-Technologien, wie automatisierte
Beleuchtung, Heizungs- und Sicherheitssysteme, wird immer häufiger2.
Internet der Dinge (IoT): Vernetzte Geräte, die über das Internet gesteuert werden können, verbessern den Wohnkomfort und die Energieeffizienz2.
4. Urbanisierung und Verdichtung
Städtische Verdichtung:
In vielen Städten wird der Fokus auf die Verdichtung gelegt, um den
begrenzten Raum effizienter zu nutzen. Dies führt zu mehr Hochhäusern
und Mehrfamilienhäusern.
Mikroapartments:
Kleine, aber gut gestaltete Wohnungen, die besonders in dicht
besiedelten städtischen Gebieten beliebt sind. Realtiesinvest hält
zurzeit zwei Angebote in Mikro-Apartments bereit.
5. Sozialer Wohnungsbau
Bezahlbarer Wohnraum: Es gibt verstärkte Bemühungen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, um der Wohnungsnot in vielen Städten entgegenzuwirken.
Förderprogramme: Regierungen bieten verschiedene Förderprogramme und steuerliche Anreize, um den Bau von sozialem Wohnraum zu unterstützen.
6. Regulatorische Änderungen
Vereinfachte Bauvorschriften: Es gibt Bestrebungen, bürokratische Hürden abzubauen und Bauvorschriften zu vereinfachen, um den Bauprozess zu beschleunigen2.
Gebäudetyp E: Die Einführung des Gebäudetyps E („Einfaches Bauen“) soll kostengünstiges und schnelles Bauen fördern2.
Die
Änderungsabsichten errinnern etwas an die älterliche Dame, die nach
ihrer dritten Hochzeit ein weißes Hochzeitskleid wählte, um Ihre
Jungfräulichkeit zu betonen. Auf die Zweifel des Verkäufers erklärte sie
ihm : Der Erste starb an einem Herzschlag auf dem Weg zum
hochzeitlichen Gemach. Der Zweite verzankte sich mit ihr auf der
Hochzeit und verließ sie. Der Dritte war ein Minister der
Ampel-Regierung. Er saß drei Jahre lang auf der Bettkannte und erzählte
ihr, wie schön es sein werde.
Trotzdem
ist anzuerkennen, dass für Investoren mittlerweile Anreize geschaffen
wurden, indem über die KfW zinsgünstige Kredite verausreicht werden. Es
werden Zuschüsse gezahlt. Darüber hinaus gibt es höchst interessante
Abschreibungsmöglichkeiten geschaffen.
Immobilieninvestitionen
finden Sie bei Realtiesinvest. Sie bieten langfristige Erträge und
Schutz vor Inflation bei geringer Volatilität. Der Investor kann
zwischen verschiedenen Standorten je nach Risiko- und Renditeprofil
wählen.
In
jüngster Zeit sind Diskussionen über die Einführung eines EU-weiten
Vermögensregisters erneut aufgeflammt. Dieses Register soll
Vermögensgegenstände von Bürgern zentral erfassen, die einen Wert von
mehr als 200.000 Euro haben. Dazu gehören Immobilien,
Unternehmensanteile, Kryptowährungen, Kunstwerke und Gold. Die
Informationen sollen schnell und grenzüberschreitend zwischen den
Behörden ausgetauscht werden.
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Was wissen wir über das Vermögensregister?
Während
der Corona-Zeit, 2021, wurde von der EU eine Studie in Auftrag gegeben,
die die Umsetzung eines Vermögensregisters untersuchen sollte. Nach
anfänglicher Aufregung schien das Vorhaben zurückgestellt zu werden.
Jedoch gibt es Anzeichen, dass in EU-Ausschüssen weiterhin daran
gearbeitet wird, insbesondere im Zusammenhang mit der Schaffung einer
europaweiten Anti-Geldwäsche-Behörde, für die sich Deutschland stark
macht.
Politische Strategien und Methoden
Um
Gesetze gegen den Widerstand der Bürger durchzusetzen, könnten
Politiker verschiedene unfaire Methoden anwenden. Professor Dr.
Christian Rieck gibt hier einige Beispiele:
1. Kriegslisten:
Ein häufig angewandter Trick ist das Vortäuschen eines Angriffs, um die
Verteidigung des Gegners zu schwächen und ihn zu ermüden, bis er
aufgibt.
2. Interne Kartelle:
Politiker könnten sich eher untereinander unterstützen, als die
Interessen der Wähler zu vertreten, um langfristig ihren eigenen Vorteil
zu sichern.
3. Steuersatz von Null:
Ein Gesetz wird mit harmlosen Freigrenzen eingeführt, um Widerstand zu
minimieren. Später können diese Grenzen gesenkt und die Steuersätze
erhöht werden.
4. Konstruktion von Notwehrsituationen:
Notfälle oder Krisen werden – ähnlich wie Corona – genutzt, um
Maßnahmen durchzusetzen, die unter normalen Umständen nicht akzeptiert
würden.
5. Gegner zur Mitwirkung bewegen: Selbst Kritiker können durch taktische Vergabe von Vorteilen zur Unterstützung eines unerwünschten Gesetzes bewegt werden.
Hintergrund und Fortschritte
Vor
einem Jahr begann die Diskussion über das Vermögensregister, die dann
in Vergessenheit geriet. Doch in Brüssel hat eine Kommission im Stillen
daran gearbeitet, diesen Plan zu verwirklichen. Laut der
Wirtschaftswoche steht die Entscheidung über ein solches Register kurz
bevor. Eine Gruppe externer Dienstleister prüft derzeit im Auftrag der
EU-Kommission, ob ein solches Verzeichnis rechtlich und logistisch
machbar wäre.
Kritik und Bedenken
Die
Einführung eines EU-weiten Vermögensregisters wird von verschiedenen
Seiten stark kritisiert. Gegner befürchten eine umfassende staatliche
Kontrolle und mutmaßen, dass das Register als Grundlage für eine
Vermögensabgabe oder ein neues Lastenausgleichsgesetz dienen könnte.
Ein
Hauptkritikpunkt ist der potenzielle Verlust der Privatsphäre. Bürger
könnten gezwungen sein, ihr Vermögen detailliert offenzulegen, was nicht
nur staatliche Behörden, sondern auch Journalisten und NGOs einsehen
könnten. Dies birgt auch das Risiko von Missbrauch, insbesondere wenn
die Daten in die falschen Hände gelangen.
Ein
weiteres großes Problem ist die Nachweispflicht für die Herkunft der
Vermögenswerte. In vielen Fällen könnte es schwierig sein, die Herkunft
von Vermögenswerten plausibel nachzuweisen, insbesondere wenn diese vor
langer Zeit erworben wurden oder keine entsprechenden Belege mehr
existieren.
Fazit
Wann
ein europaweites Vermögensregister eingeführt wird, ist noch unklar.
Die potenziellen politischen Strategien sind jedoch real. Die Maßnahmen
werden darauf abzielen, auf die Vermögen ihrer Bürger zuzugreifen, wobei
zunächst Milliardäre in erster Linie betroffen sein werden.
Unabhängigkeit
und selbstbestimmend zu leben zwingt Sie aber, persönlich Vermögen
aufzubauen und wird sogar von der Regierung im Rahmen der privaten
Vorsorge empfohlen. Was immer auch die Prophezeiungen verlauten lassen,
nichts ist gefährlicher als Untätigkeit.
Die
von Realtiesinvest empfohlene Strategie ist, sich nicht auf keinen Fall
beängstigen zu lassen, denn das ist der Teil des Unterfangens. Bauen
Sie im Laufe der Zeit Strukturen auf, wie Stiftungen oder Trusts, um
damit Ihr Vermögen zu schützen. Noch ist es Zeit zu handeln, um sich
entsprechend den zu erwartenden Anforderungen zu organisieren. An
passenden Objekten, sogar mit erheblichen Steuervorteilen, fehlt es
nicht.
