DENKMAL - Afa

Beispielrechnung für Abschreibung: Denkmal-AfA

Für Steuergeizer und Altbau Fans: Dank Denkmal-AfA bekommt der Fiskus weniger. Doch die großzügige Förderung fürs denkmalgeschützte Immobilien gibt's nur zwölf Jahre lang.

Herr Schmitt gönnt dem Fiskus keinen Cent. Wenn er legal Steuern sparen kann, dann tut er es. Da er auch an seine Altersvorsorge denkt, will er eine Immobilie erwerben. Doch die steuerlichen Vergünstigungen für normale Neu- oder Altbauten sind ihm zu gering. Die Lösung:  denkmalgeschützte Immobilien. Denn diese bietet die höchsten steuerlichen Vergünstigungen.

Herr Schmitt findet in seiner Gemeinde ein älteres, kleines Lagergebäude aus Backstein. Es steht unter Denkmalschutz und ist seit Jahren leer. Bis auf das an sich ganz gut erhaltene Sichtmauerwerk muss allerdings alles neu gemacht werden. Nach dem Totalumbau besitzt Herr Schmitt drei Loft-Wohnungen in dem Denkmal, die er für insgesamt 2.400 Euro im Monat vermieten will.

Denkmal kaufen

Für das Denkmal zahlt Steuersparer Schmitt nur 120.000 Euro – das sind ziemlich genau die Grundstückskosten. Allerdings wird die Sanierung weit über 1.000 Euro pro Quadratmeter kosten. In seinem Fall sind das 400.000 Euro

Herr Schmitt hat 120.000 Euro Eigenkapital, 400.000 Euro leiht er sich von der Bank. Zinssatz: 2,5 Prozent, zwei Prozent Tilgung und 15 Jahre Zinsfestschreibung. Des Weiteren hat er sich ein Sondertilgungsrecht von weiteren fünf Prozent der Darlehenssumme jährlich zusichern lassen – falls er Überschüsse hat, könnte er damit die Rückzahlung des Kredits deutlich beschleunigen. Die Monatsrate, die er an die Bank zahlen muss, beträgt 1.500 Euro, davon anfangs rund 835 Euro Zinsen und 665 Euro Tilgung. Nach 15 Jahren liegt der Zinsanteil aufgrund fortschreitender Tilgung bei rund 530 Euro, die Tilgung bei rund 970 Euro.

Mit Denkmal-AfA Steuern sparen

Die (vereinfachte) Rechnung sieht dann anfangs in etwa folgendermaßen aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)	60.000 Euro
plus Mieteinnahmen	28.800 Euro
abzüglich Denkmal-AfA (9 % von 400.000)	36.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 0 Euro)	0 Euro
abzüglich Zinsen (circa)	10.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)	42.800 Euro

Da das Gebäude eigentlich nichts gekostet hat (Kaufpreis = Grundstückskosten), kann Herr Schmitt in diesem Beispiel keine reguläre AfA in Anspruch nehmen. Dafür kann er dank der Denkmal-AfA sehr viel Steuern sparen. Herr Schmitt reduziert durch die Investition dank der Abschreibung sein zu versteuerndes Einkommen um anfangs 17.200 Euro was ihm erhebliche Steuererleichterungen bringt. Zudem sind seine Mieteinnahmen höher als die Monatsrate an die Bank, er hat also mehr Geld in der Tasche.

Davon sollte er aber einen Teil zurücklegen. Nach acht Jahren werden die AfA-Sätze auf sieben Prozent reduziert, ab dem 13. Jahr ist ganz Schluss mit Steuern sparen. Da bis dahin auch weniger Zinsen abgesetzt werden können, muss Herr Schmitt dann deutlich mehr Steuern zahlen.

Die (vereinfachte) Rechnung sieht im Jahr 15 nach Fertigstellung etwa so aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)	60.000 Euro
plus Mieteinnahmen	28.800 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 0 Euro)	0 Euro
abzüglich Zinsen (circa)	6.360 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)	82.440 Euro

Herr Schmitt hat kann also nur in den ersten zwölf Jahren Steuern sparen. Sobald die Denkmal-AfA ausläuft, erhöht sich seine Steuerlast deutlich.

Rainer E. Plinge

REALTIESINVEST

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Quelle: Immowelt