STEUERN SPAREN MIT IMMOBILIEN

 

Steuerliche Vorteile

• Abschreibung für Modernisierung

Bei Denkmalschutz-Immobilien ist der Staat großzügig: Für Sanierungs- und Modernisierungskosten ist eine Abschreibung möglich. Käufer von renovierungs- oder gar sanierungsbedürftigen Immobilien können so Steuern sparen.

Der Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn die Modernisierung den Wohnwert erhöht oder diese zu Energieeinsparung führt.
Während die Anschaffungskosten für nicht selbst genutzte Immobilien über lange Jahre abgeschrieben werden müssen, kann die Abschreibung für eine Modernisierung in einem kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

• Abschreibung für Renovierung in den ersten drei Jahren nicht unbeschränkt möglich

Käufer von renovierungs- oder gar sanierungsbedürftigen Immobilien müssen beachten, dass eine Renovierungs-Abschreibung über einen kurzen Zeitraum in den ersten drei Jahren nach Erwerb nur dann möglich sind, wenn die Kosten nicht mehr als 15 Prozent (ohne Mehrwertsteuer) der Anschaffungskosten betragen. 

Liegen die in den ersten drei Jahren nach Kauf getätigten Investitionen höher, so werden diese Kosten steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt - mit der Folge, dass sie linear im Laufe von 40 beziehungsweise 50 Jahren abgeschrieben werden müssen. Diese auch als "Instandhaltungsstau-Paragraph" verspottete Regelung wird von Experten scharf kritisiert, da Käufer alter Häuser notwendige Sanierungen aus Steuergründen verzögern könnten.

 

Beispiel:  Steuern sparen dank Altbau-AfA 

• Kauf und Finanzierung

Herr Meier kauft ein Mehrfamilienhaus in der Stadt, das einigermaßen in Schuss ist. Die Grundrisse sind ok und der Preis recht günstig: insgesamt 340.000 Euro für das rund 100 Jahre alte Gebäude. Die Mieteinnahmen für den Altbau betragen jährlich 27.000 Euro (plus Nebenkosten). Der Vorbesitzer hat schon einige Renovierungen durchgeführt. Etwa eine neue Dacheindeckung, teilweise neue Bäder und Etagenheizungen sowie Isolierglasfenster, manches sollte aber in den kommenden Jahren noch erneuert werden. Akuter Renovierungsbedarf besteht allerdings nicht.

Herr Meier hat 90.000 Euro Eigenkapital, 250.000 Euro leiht er sich von der Bank. Zinssatz: 2,5 Prozent, zwei Prozent Tilgung und 15 Jahre Zinsfestschreibung. Des Weiteren hat er sich ein Sondertilgungsrecht von weiteren fünf Prozent der Darlehenssumme jährlich zusichern lassen – falls er Überschüsse hat, könnte er damit die Rückzahlung des Kredits deutlich beschleunigen. Die Monatsrate, die er an die Bank zahlen muss, beträgt  937,50 Euro, davon anfangs rund 520,50 Euro Zinsen und 417 Euro Tilgung. Nach 15 Jahren liegt der Zinsanteil aufgrund fortschreitender Tilgung bei 332,75 Euro, die Tilgung bei rund 604,75 Euro.

Herr Meier hat ein jährliches Einkommen von 60.000 Euro plus künftig weitere Einnahmen: 27.000 Euro Miete. Von diesen Gesamteinnahmen kann er die Zinsen und die AfA abziehen. Aufgrund der Bodenrichtwerttabelle seiner Gemeinde, die den Wert des Grundstücks auf 90.000 Euro beziffert, ist die lineare Abschreibung des reinen Gebäudewerts in Höhe von 250.000 Euro (340.000 Euro minus 90.000 Euro) möglich.

In seinem Fall sieht die (vereinfachte) Rechnung im ersten Jahr so aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)	60.000 Euro
plus Mieteinnahmen	27.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 250.000 Euro)	6.250 Euro
abzüglich Zinsen (circa)	6.190 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)	74.560 Euro

Aufgrund der höheren Rendite von Altbauten bei gleichzeitig niedrigen Zinsen und der geringen Abschreibung hat Herr Meier durch den Immobilienerwerb nicht ein geringeres, sondern ein höheres zu versteuerndes Einkommen und wird deshalb künftig mehr an den Fiskus zahlen müssen. Im Laufe der Jahre wird die Mehrbelastung sogar noch höher, da er weniger Zinsen abschreiben kann. Die Abschreibung bleibt linear bei 2,5 Prozent jährlich und das 40 Jahre lang. Allerdings: Den Mieteinnahmen von 27.000 Euro stehen nur Zins- und Tilgungszahlungen von etwa 11.250 Euro gegenüber. Diesen Überschuss von 15.750 Euro verwendet Herr Meier für die zusätzliche Steuerbelastung, etwaige Sondertilgungen und Rücklagen für Renovierungen.

• Altbau: Steuern sparen

Die Steuerbelastung kann er durch Renovierungen senken. Die Abschreibungen für Renovierungen sind steuerlich sehr attraktiv: Die kompletten Kosten können in relativ kurzen Zeiträumen abgeschrieben werden. Der Immobilieneigentümer hat die Wahl: er kann sie in einem Zeitraum von mindestens zwei und höchstens fünf Jahren komplett abschreiben.

Allerdings gibt es einen wichtigen Punkt zu beachten: Aufwendige Sanierungen, die kurz nach dem Erwerb durchgeführt werden, zählen unter Umständen als anschaffungsnahe Aufwendungen - steuerlich mit verheerenden Folgen: Die Sanierungskosten werden dann den Anschaffungskosten zugerechnet mit der Folge, dass diese nur mit zwei, beziehungsweise 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben werden können. Anschaffungsnahe Aufwendungen sind Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in den ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie anfallen, sofern die Kosten hierfür 15 Prozent (ohne Mehrwertsteuer) der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen. Herr Meier sollte also drei Jahre lang etwaigem Renovierungseifer Einhalt gebieten und kann erst danach mit größeren Sanierungsarbeiten loslegen.

Angenommen, Herr Meier renoviert in den ersten drei Jahren gar nichts und lässt danach für 30.000 Euro Renovierungen vornehmen: Im Jahr vier nach Anschaffung lässt er das Treppenhaus neu streichen und renoviert eine der Wohnungen: neues Bad, neue Elektrik, neue Tapeten und das Abschleifen und Einlassen des Parkettbodens sind für diesen Preis drin. Seine Rechnung in den Jahren vier und fünf nach Erwerb sieht dann in etwa folgendermaßen aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)	60.000 Euro
plus Mieteinnahmen	27.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 340.000 Euro)	8.500 Euro
abzüglich Zinsen	5.700 Euro
abzüglich Renovierungs-AfA (50 % von 30.000 Euro)	15.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)	57.800 Euro

Schreibt also Herr Meier die Sanierung in zwei Jahren ab, ist sein zu versteuerndes Einkommen zwei Jahre sogar unter dem Niveau wie vor dem Immobiliekauf. In diesem Beispiel führt die Renovierung dazu, dass die Mieteinnahmen faktisch in den Jahren vier und fünf nach Erwerb nicht versteuert werden müssen. Wer Immobilien zur Kapitalanlage erwirbt, sollte dies jedoch immer genau mit seinem Steuerberater besprechen.

Rainer E. Plinge

REALTIESINVEST

M +49 160 9492 89 22

Quelle: Frank Kemter - Immowelt