Die Ehegattenschaukel: 

Wie Ehepaare bei vermieteten Immobilien die Abschreibung neu aufladen

Vermietete Immobilien – ob klassische Eigentumswohnung, Mikroapartment oder Pflegeimmobilie – sind für viele Anleger ein zentraler Baustein des Vermögensaufbaus. Was viele nicht wissen: Nach über zehn Jahren Haltedauer eröffnet sich für Ehepaare eine legale Gestaltungsmöglichkeit, mit der sich die steuerliche Abschreibung spürbar erhöhen lässt – die sogenannte Ehegattenschaukel. In unserem jüngsten Vertriebsdialog haben wir das Modell im Detail besprochen. Die wichtigsten Erkenntnisse fassen wir hier für Sie zusammen.

---

 

Das Konzept – was ist die Ehegattenschaukel?

Die Grundidee ist einfach: Ein Ehepartner verkauft eine vermietete Immobilie, die er seit mehr als zehn Jahren hält, zum aktuellen Marktwert an den anderen Ehepartner.

Der steuerliche Effekt entsteht auf der Käuferseite: Der erwerbende Ehepartner kann die neuen Anschaffungskosten, soweit sie auf das Gebäude entfallen, abschreiben. Liegt der heutige Gebäudewert über der alten Rest-AfA-Basis, steigt die jährliche Abschreibung – und damit sinkt das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. Grund und Boden bleibt dagegen nicht abschreibbar.

Der Ablauf in vier Schritten:

1. Halten – die Immobilie ist seit mehr als 10 Jahren vermietet (Spekulationsfrist nach § 23 EStG abgelaufen).
2. Verkauf – zum Marktwert an den Ehepartner.
3. Neue AfA-Basis – die Abschreibung berechnet sich künftig aus dem Gebäudeanteil des neuen Kaufpreises.
4. Später prüfbar – die Anerkennung ist kein Automatismus; die Gestaltung muss einer Prüfung durch das Finanzamt standhalten.

Übrigens: Auch unter Verwandten in gerader Linie (Eltern–Kind, Großeltern–Enkel) ist die Übertragung grunderwerbsteuerlich begünstigt. Die einkommensteuerliche Wirkung unterscheidet sich dort allerdings deutlich – etwa durch fehlende gemeinsame Veranlagung, abweichende Steuersätze und mögliche Schenkungsteuer.

Entscheidend für den Effekt ist die Wertentwicklung: Steigt vor allem der Gebäudewert, lässt sich die AfA-Basis spürbar erhöhen. Steigt überwiegend der Bodenwert, bleibt der AfA-Effekt begrenzt.

 

Wann das Modell trägt – und wann nicht

Damit die Ehegattenschaukel funktioniert, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein:

• Ehe oder eingetragene Partnerschaft mit gemeinsamer Veranlagung
• Alleineigentum des verkaufenden Partners – keine Bruchteilsgemeinschaft
• Haltedauer über 10 Jahre, damit die Spekulationsfrist gewahrt ist
• Gestiegener Gebäudewert als Grundlage für eine höhere AfA-Bemessung
• Hoher persönlicher Steuersatz – ab etwa 35 %, ideal im Spitzensteuersatz

Ebenso wichtig sind die Grenzen und Risiken:

• Fremdvergleich: Kaufpreis und Darlehen müssen marktüblich sein – ein Verkehrswertgutachten ist dringend anzuraten.
• Keine Schein- oder Papiergestaltung: Es braucht eine echte Übertragung und tatsächliche Zahlung. § 42 AO verlangt wirtschaftliche Substanz.
• AfA ist nicht frei wählbar: Es gilt der gesetzliche Satz; eine kürzere Nutzungsdauer lässt sich nur per Gutachten nachweisen.
• Kinder sind ein anderer Hebel: Bei Übertragungen an Kinder fehlt die gemeinsame Verlustverrechnung.
• Scheidung oder Todesfall: Ohne Bruchteilseigentum ist die Position im Grundbuch nicht abgesichert – dieses Szenario gehört von Anfang an mitgedacht.

Das Fallbeispiel – worum es geht

Ausgangslage: Ehepartner A hat eine vermietete Wohnung vor mehr als zehn Jahren für 300.000 € erworben. Sie erzielt jährliche Kaltmieteinnahmen von 16.000 €. Durch die Wertsteigerung (rund 3 % p. a.) liegt der heutige Verkehrswert bei 400.000 €. Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG ist abgelaufen.

Gestaltung: Ehepartner A verkauft die Immobilie zum Verkehrswert von 400.000 € an Ehepartner B. Bei erfüllten Voraussetzungen kann der Verkauf grundsätzlich ohne Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn und ohne Grunderwerbsteuer erfolgen.

Steuerlicher Effekt: Ehepartner B schreibt künftig die auf das Gebäude entfallenden neuen Anschaffungskosten ab – die AfA-Basis steigt gegenüber der bisherigen Abschreibung deutlich.

 

Die Modellrechnung im Detail

Eckdaten: Marktwert/Kaufpreis 400.000 €, Gebäudeanteil 80 % = 320.000 €, AfA-Satz 2 % (Nutzungsdauer 50 Jahre), Verkäuferdarlehen mit 6 % Zins, Jahreskaltmiete 16.000 €, sonstige Werbungskosten 4.000 €, persönlicher Steuersatz 42 %.

Steuerliches Ergebnis aus Vermietung & Verpachtung:

Position	Betrag p. a.
+ Mieteinnahmen	16.000 €
− AfA Gebäude (2 % von 320.000 €)	− 6.400 €
− Schuldzinsen (6 % von 400.000 €)	− 24.000 €
− sonstige Werbungskosten	− 4.000 €
= Steuerliches Ergebnis	− 18.400 €

Der steuerliche Verlust von 18.400 € wirkt bei gemeinsamer Veranlagung gegen das übrige Einkommen. Bei einem Steuersatz von 42 % ergibt sich eine Steuerersparnis von rund 7.728 € pro Jahr (steuerlicher Verlust × 42 %).

Die Cashflow-Rechnung:

Position	Betrag p. a.
+ Mieteinnahmen	16.000 €
− Schuldzinsen	− 24.000 €
− Tilgung (falls vereinbart)	0 €
− Verwaltung / Instandhaltung	− 4.000 €
= Cashflow vor Steuern	− 12.000 €
+ Steuerentlastung	+ 7.728 €
= Cashflow nach Steuern	− 4.272 €

Wichtig zur Einordnung: Eine Tilgung mindert nicht die Steuer, kostet aber Liquidität. Und der negative Cashflow ist hier bewusst in Kauf genommen – die Zinsen fließen beim Verkäuferdarlehen an den eigenen Ehepartner, das Kapital bleibt also in der Familie, während die Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt real ist. Genau diese Konstellation macht die sorgfältige, marktübliche Ausgestaltung so wichtig. 

Was bedeutet das für Anleger in Pflegeimmobilien?

Pflegeimmobilien nehmen am Markt eine besondere Stellung ein: Die Nachfrage nach Pflegeplätzen wächst demografisch bedingt stetig, während bundesweit nur etwa 150 neue Pflegeheime pro Jahr entstehen. Wer heute in ein Pflegeapartment investiert und es langfristig hält, profitiert von planbaren Mieteinnahmen durch langfristige Pachtverträge mit Betreibern – und baut über die Jahre stille Reserven auf.

Genau hier setzt die Ehegattenschaukel perspektivisch an: Nach Ablauf der Zehnjahresfrist kann eine im Wert gestiegene Pflegeimmobilie steuerneutral auf den Ehepartner übertragen und die Abschreibung auf dem neuen, höheren Niveau fortgesetzt werden. Ein langfristiger Investmenthorizont zahlt sich damit doppelt aus.

Fazit

Die Ehegattenschaukel ist kein Steuertrick, sondern eine anerkannte, legale Gestaltung – vorausgesetzt, sie wird sauber umgesetzt: echter Verkauf zum Marktwert, marktübliche Finanzierung, Verkehrswertgutachten, tatsächliche Zahlung. Dann kann sie die jährliche Steuerlast von Vermietern mit hohem Einkommen spürbar senken und die Rendite einer Bestandsimmobilie neu beleben.

 

 

Sie möchten wissen, welche Pflegeimmobilien aktuell verfügbar sind oder wie Sie Ihr Immobilieninvestment langfristig strukturieren? Nutzen Sie unsere kostenlose Angebotsermittlung oder nehmen Sie direkt Kontakt mit uns auf. Kontaktieren Sie uns!

 

 

 

---

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Ob und in welcher Form die Ehegattenschaukel in Ihrer persönlichen Situation sinnvoll ist, sollten Sie unbedingt mit Ihrem Steuerberater klären.